Smart Retail Parks : Un concept Mutable Au Service du Dynamisme Territorial

Les dynamiques progressistes des pratiques des consommateurs aiguillent les méthodes conceptuelles et les business models de l’immobilier commercial. De manière plus spécifique, les retail parks connaissent une croissance florissante dans tous les continents. Ces parcs d’activités, par leur mutabilité permanente, deviennent incontestablement des centralités majeures, offrant des services qui sortent de l’ordinaire pour correspondre aux envies des populations de toute catégorie sociale. Par une politique d’aménagement commercial des territoires, rendue essentielle pour optimiser l’implantation des zones mixtes, les retails parks pourront mieux se conformer aux stratégies urbaines de chaque ville.

Ces grands parcs d’activités, en tant qu’imposantes infrastructures sociales, commerciales et physiques, sont des dynamiseurs du développement territorial et des accélérateurs de la croissance économique sur le plan régional. L’urbanisme commercial, peut être considéré à la fois comme libérateur et régulateur des retail Parks. Il vise à définir une meilleure organisation des espaces et des aménagements pour en maximiser l’impact, tout en luttant contre toute forme de dérive. Il doit être un urbanisme qui donne envie et qui fait sens. Une intégration de ces parcs dans les démarches de planification préalable permettra de soigner leur effet visuel et d’éviter de défigurer les espaces.

Ces retail parks peuvent être implantés à la fois en centre ville ou en périphérie. Ce sont des projets programmés, soit dans le cadre d’une rénovation urbaine, ou création de nouveaux quartiers, en cohérence avec les orientations des plans d’aménagement. Leur objectif primaire est de revitaliser les hyper-centres et de mieux lier les commerces aux habitants dans les zones moins denses. Dans les deux cas de figure, ils ont une forte influence sur l’armature commerciale des schémas de planification territoriale. Le grand défi est d’humaniser et de mieux insérer ces espaces de vie dans leur territoire d’installation.

Les implantations mondiales sont en nette augmentation. La multiplication récente des retails parks est annonciatrice d’une amélioration de la qualité des commerces. Ces grands parcs à ciel ouvert qui attisent les convoitises doivent accompagner les évolutions des usages et des pratiques. Cette expansion des retail Parks s’élargie à une grande majorité de pays. En Asie, le 163 Retail parks à Kuala Lumpur est une belle référence qui atteste d’une insertion urbaine réussie. En Europe, le Royaume-Uni, où la culture des retail parks est très ancrée, le Cambridge Retail Park incarne une grande modernité et une diversité d’offres qui répond aux attentes des locaux.

En France, le format du retail Park s’accroît et s’étend à toutes les régions. Encore récemment, la compagnie de Phalsbourg a procédé au développement du Central Park Valvert, en mettant le focus, sur l’aspect naturel des espaces et les activités ludiques. Un musée en plein air et un village dédié au commerce éphémère font également partie des composantes de ce retail park. La question de la mobilité étant stratégique, des navettes électriques ont été mises en place pour faciliter l’accès. Pour récompenser les retail parks conçus de manière exemplaire, le Conseil National Français des Centres Commerciaux a même mis au point le label Valorpark. Aux Etats-Unis, les parcs d’activités se restructurent pour s’adapter finement aux modes des consommateurs américains. Par ailleurs, en Afrique, et surtout au Maroc, pratiquement toutes les grandes villes et les villes intermédiaires se dotent d’un Retail Park, à l’image de Casablanca, Marrakech et Fès.

Ce qu’il faut à l’heure actuelle, c’est concevoir ces espaces, comme des lieux de respiration pour les villes, où le maître d’usage peut se rendre pour se divertir, consommer et bénéficier des services publics. Ces lieux attractifs sont une bouffée dioxygène pour les communautés locales. Ce sont des pôles économiques profitant d’une notoriété grandissante, et qui participent au désenclavement de certains territoires. Naturellement, ces lieux de sociabilité font partie des repères urbains.

Dénicher le bon emplacement pour construire des retail parks est une phase cruciale dans tout projet. Surtout lorsqu’il s’agit des projets qui mobilisent des investissements conséquents. Le choix de la localisation est déterminant. Indéniablement, les axes primes et les endroits à haute performance sont convoités par les foncières. En plus de dynamiser l’économie locale, les retails parks participent à la croissance de l’activité des investisseurs immobiliers qu’il s’agisse des fonds d’investissements spécialisés ou des foncières. Ce qu’il faut savoir, c’est que ces investissements sont également corrélés aux perspectives économiques d’un pays et à la conjoncture locale. Aussi, le montage financier est très important pour assurer la continuité de ces grandes structures. Ce qui invite les acteurs à revoir les modèles économiques qui s’essoufflent. La fiscalité locale joue également un rôle dans l’installation et la pérennisation de ces parcs d’activités commerciales.

Un retail Park conçu dans les règles de l’art requestionne les espaces qui l’entourent et crée territorialement plusieurs communications. Il se doit d’être moins énergivore, plus accessible et lisible, mieux sécurisé et plus animé. C’est un parc qui sait s’ouvrir sur son environnement grâce à une porosité variable pour une meilleure lisibilité urbaine. Afin de garantir le succès de ces projets à haute plus-value, il est nécessaire d’adopter une approche transversale bâtie avec les protagonistes de la chaine de valeur, et de tisser des liens de confiance avec les acteurs concernés. La meilleure formule est de trouver un équilibre entre les intérêts des développeurs et les préoccupations des autorités locales pour défendre l’intérêt général avant tout.
Par la diversité des offres proposées par les retail Parks, toutes les couches et notamment la classe moyenne, devraient pouvoir trouver leur compte. Encourager la flexibilité de ces parcs passe par une réflexion autour de la facilitation du changement d’affectation ou de l’accueil des enseignes dans des containers modulables et superposables.

La croissance des retail parks s’intensifie pour répondre aux nouvelles attentes. A besoin spécifique, réponse spécifique. Suivant cette orientation, la fabrique des retail parks sur-mesure est une véritable solution pour réussir un projet centré sur le progrès social dans la durée. Cette co-conception donne l’occasion aux futurs maîtres d’usages de faire des propositions d’aménagement et de définir leurs propres critères de construction via une application participative. Ce nouveau genre d’approche aide à composer des retail parks selon les désirs des clients. La consultation en amont des praticiens de ces grands espaces plurifonctionnels est un gage d’efficience.

Avec l’essor du e-commerce et une concurrence de plus en plus intense, ces parcs d’activités doivent se réinventer pour devenir plus conviviaux et proposer un parcours visiteur end-to end. Pour cela, il parait primordial de repenser le parcours usager pour le rendre désirable en s’orientant vers des services plus personnalisés et en proposant de nouveaux segments de produits. Ce changement radical nécessite une adaptation permanente de l’offre à la demande des clients. A l’avenir, il faudrait s’investir sur le Retailtainment, c’est-à-dire le croisement du shopping et du divertissement pour capter de nouvelles clientèles.

Les retail parks bousculent les manières traditionnelles de commercer. Pour gagner en compétitivité, il faudrait désormais miser sur l’aspect qualitatif et innover sans cesse. Dorénavant, les fabricants urbains devraient privilégier des projets mixtes (commerces, bureaux, logements, hôtels) pour revivifier les espaces urbains. Au delà des restaurants à thèmes, des activités et les loisirs ou des multiplexes cinématographiques, certains développeurs en phase avec les demandes des populations, mettent en place un espace de co-working, un cabinet de soin, une crèche, une poste…et bien d’autres services du quotidien.

Sans aucun doute, le marché des commerces a changé de visage. Il est en pleine transformation pour absorber de nouveaux clients. En ce sens, il est bénéfique de faire attention au moindre détail. Afin de réussir leur modernisation, ces lieux d’interactivités humaines doivent englober des servies de la vie quotidienne. Leur composition s’enrichie au fil des années, par des typologies mixtes, propices à la diversification de l’offre. Ceci prend la forme aussi d’espaces de promenade, des activités en plein air, des roof-tops branchés, des parcs hybrides et des espaces verts. La mutation de ce type de commerce donne lieu à une diversification des propositions comme les magasins éphémères et les drives.

En outre, le stationnement intelligent guidant les conducteurs précisément vers une place libre évite la frustration et le stress des visiteurs et augmente la satisfaction des clients. En effet, ces technologies de Smart Parking peuvent rendre l’expérience client plus fluide et positive. Par une meilleure exploitation des données, il devrait être possible de réserver une place de parking en amont, grâce à une application offrant une lecture spatiale et géo-localisée. De manière plus générale, il est crucial de se servir des objets connectés pour parfaire la gestion des flux et mesurer la qualité de vie au sein des différents espaces. Ceci permettra in fine aux maîtres d’usages de se sentir bien et de s’approprier les lieux.

Dans l’objectif de faire profiter au maximum les territoires, la Politique d’achat éco-responsable devrait être encouragée en privilégiant un approvisionnement hyper-local bénéfique pour les circuits courts et les producteurs locaux. Cette réorientation s’inscrit dans une économie circulaire créatrice d’un cercle vertueux générateur de valeurs positives à l’échelle du territoire. Par l’application de l’Up-Cycling, tout déchet devient valorisable et transformable pour fabriquer des objets avec un peu d’imagination et de créativité.

Suivant le même raisonnement, la nature est un bien commun qui mérite un traitement avec une pleine conscience et un soin tout particulier. C’est en adoptant le mode Slow Living, sans être forcément radical, qu’on pourra changer de regard et d’attitude à son égard. Penser à mettre en place des espaces de ventes éphémères pour valoriser les projets de terroirs, fera du bien à l’économie et à l’environnement.

L’exploitation de ces zones d’attractivité n’est pas une mince affaire. C’est pour cela que les développeurs devraient posséder un service de Facility management afin de maîtriser la gestion complexe des sites. Néanmoins, cette politique n’écarte pas la possibilité d’externaliser certaines prestations pour se concentrer sur son cœur de métier. Pour éviter la pénibilité au travail et les graves incidents, la maintenance préventive et prédictive serait un bon angle d’attaque pour la stratégie globale de gestion. Grâce aux données collectées en temps réel via des capteurs placés dans des endroits stratégiques, les gestionnaires doivent pouvoir désormais analyser les tendances comportementales et élaborer des stratégies de marketing inclusif pour satisfaire au mieux les clients. Il est extrêmement important que la stratégie évolue au gré des besoins des maîtres d’usages.

La performance de ces parcs d’activités mixtes en plein air est assujettie au confort d’usages. Désormais, le confort rime avec consommation. Cela concerne plusieurs critères comme la luminosité, la connectivité, l’acoustique et l’accessibilité. Evidemment, les préoccupations écologiques sont rendues évidentes. Les certifications environnementales comme le BREEAM in use, LEED 0+M et HQE Exploitation s’ancrent dans le marché des retail Parks pour rehausser le niveau du confort et de performance. Par exemple, les toitures des bâtiments composant les retails parks, peuvent être plus profitables en s’équipant de cellule photovoltaïque.

Par l’utilisation des technologies de pointe, sont développés des modèles adaptables de communication urbaine. Dans ce sens, le déploiement du mobilier urbain interactif et des panneaux publicitaires dynamiques, permettent d’interagir et de diffuser en temps réel des informations qui peuvent servir les consommateurs dans leur acte d’achat. Il y a également d’autres façons de faire de ces retails parks, un outil d’embellissement des espaces publics, comme les Média-Malls, c’est-à-dire des façades médiatiques équipées de vitrage intelligent, qui transforment les infrastructures en une expérience dynamique. Cette stratégie de Communication et d’Info-divertissement génère de belles ambiances nocturnes et de véritables œuvres d’art.

L’évolution typologique des lieux de commerce a profondément modifié les paysages urbains. Cette adaptation a permis à ces espaces commerciaux de maintenir leur place centrale dans les villes et les territoires. Il faut pouvoir offrir aux visiteurs une destination de shopping innovante et créative à l’entrée ou en sortie des villes. La lutte contre l’étalement urbain passe par la proposition des aménagements originaux D’une certaine manière, il faut proposer une expérience originale via une étude préliminaire des besoins actuels et futurs.

Les nouvelles mobilités et une meilleure qualité de vie donneront la possibilité aux gens de se rendre dans ces lieux à proximité immédiate des villes. Le plus innovant est de reconvertir les parkings en grand espaces propices au développement des mobilités douces. Mettre en place un système de location des véhicules électriques ou de vélos peut être une très bonne solution pour baisser la pression environnementale et décongestionner nos routes.

Un Smart Retail Park est systématiquement doté d’une infrastructure connectée et durable pour garantir une meilleure liaison des offres de shopping et de divertissement aux clients de tout âge et de tout milieu social. C’est par une conception optimisée et une gestion mutualisée favorisant le well-being, qu’il est possible de réussir cette approche. C’est ce qui permettra de facto aux gens de prolonger leur visite dans ces lieux stimulants. Cette dynamique d’un immobilier multi-produit, n’est possible que si la ville qui accueille ces endroits stratégiques, soit attractive et intelligente, en soutenant la productivité et la prospérité partagées.

Les études rigoureuses de marchés , l’analyse des risques, le choix de la localisation, les modes conceptuels adaptés, la massification des produits abordables, la gestion intelligente des actifs sont tous des facteurs cruciaux pour la réussite d’un tel projet.

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