Le Smart Building, Impulseur De Transformations Positives

 

 

 

Nous passons la majorité de notre temps à l’intérieur d’un bâtiment, qui concentre des espaces, des équipements et des installations complexes, qui dialoguent avec plusieurs composants de son environnement extérieur. Fondamentalement, l’exploration des potentialités du bâtiment qu’elle que soit sa fonction, aboutira à la création de valeur servicielle et écologique.

 

L’innovation est désormais le moteur du secteur du bâtiment pour répondre aux exigences présentes et futures. En explorant les dernières technologies numériques, comme le Big data, l’intelligence artificielle, la robotique, l’Internet des objets, la réalité augmentée ou l’impression 3D, on améliore le cycle de vie complet de la construction et de l’exploitation des bâtiments. Cette construction 4.0 tournée vers le futur, appelée aussi ConTech, se développe énormément ces dernières années. A Hong Kong avec le ZCB Mansion, un bâtiment zéro carbone qui réduit la demande énergétique de 25%. D’une autre façon, en Australie, le Jeffrey Smart Building, qui stimule l’apprentissage innovant par une offre de qualité à destination de toute la filière. Dans le continent Africain, certains acteurs deviennent plus sensibles à ces questions de valorisation des infrastructures. Pour accompagner ces changements, le Maroc s’est doté du Green & Smart Building Park, qui est considéré comme une plateforme ouverte encourageant la recherche dans les bâtiments efficients et les technologies vertes.

 

Schématiquement, le bâtiment ne se limite pas à l’ouvrage physique mais à sa valeur d’usage. Un bâtiment ‘’Smart’’ peut être évalué par ses capacités à satisfaire les besoins particuliers des occupants et en même temps à répondre à une vision stratégique des investisseurs et détenteurs d’actifs immobiliers. En substance, le Smart Building est un objet dynamique équipé de multiples installations communicantes et décentralisées, outillé par un tableau de bord qui favorise le partage des données pour mieux décider non seulement en matière d’économie d’énergie mais plus largement la gestion multidimensionnelle d’un bâtiment. C’est un facilitateur qui permet à un site manager de se concentrer sur des tâches stratégiques plutôt que de se s’occuper d’un défaut technique.

 

Le problème structurel est que les systèmes de pilotage des bâtiments habituels ne sont pas intégrés. C’est pour cela que la modélisation des bâtiments est nécessaire pour comprendre les fonctions au sein des espaces. La flexibilité des systèmes d’intégration, l’automatisation de la gestion des bâtiments grâce à des mécanismes d’analyse, de combinaison et d’agrégation de différentes sources d’informations sont essentielles pour enclencher les transformations utiles au développement des services et booster les capacités de prise de décision dont la finalité est de baisser les coûts et de simplifier l’ingénierie technique. La démarche collaborative est intimement liée à l’essor des solutions de Smart Buildings.

 

La mutation de ce marché en recherche de maturité repose sur la démarche collaborative des acteurs du marché : les bureaux d’études, les grands groupes corporate, les intégrateurs, les technologues, les promoteurs, les investisseurs, les assureurs, les Asset managers, les pouvoirs publics et les constructeurs. Tous ces acteurs doivent raisonner de manière transversale.

 

 

 

Un élément important à retenir est que le bâtiment dit « Smart Building » intelligent dispose d’un cerveau qui évolue constamment. Il stocke les informations et fonctionne comme un corps humain en utilisant des données pour être proactif et s’adapter aux préférences des occupants. La disponibilité, la sécurité, la qualité et la vitesse de transmission de données sont déterminantes pour répondre en temps réel à des situations inattendues.

 

Compte tenu de la diversité des applications produisant un nombre conséquent de données issues de sources hétérogènes, il est crucial d’adopter un système d’exploitation ouvert et capable de faire parler les infrastructures et les systèmes numériques dans tous les domaines concernés. Pour cela, le Building Operating System inclut de nouvelles dimensions dans la gestion d’un bâtiment. Ce système prend corps à travers une plateforme digitale centralisatrice, favorisant la prise en compte de l’évolutivité du bâtiment, associée au Building Information Modeling et d’autres bases de données. La géolocalisation est l’une des fonctionnalités avantageuse de ce système pour assurer une lecture globale du bâtiment et enclencher spatialement les actions appropriées. Sur le plan pratique, cet outil vise à identifier et à localiser précisément en temps réel un problème technique lié à la climatisation ou à l’éclairage via une modélisation 3D, et de procéder aux réparations à distance.

 

 

Parallèlement à l’enthousiasme, certains acteurs expriment leur scepticisme quant à la protection des données. Il faudrait donc réfléchir à des modèles de Smart Building sans compromettre la vie privée, tout en assurant la portabilité des données. L’informatisation de nos bâtiments et leur liaison continue au monde extérieur, ainsi que la multiplication des protocoles de communication des objets connectés appellent à mener une politique de cyber sécurité audacieuse qui évolue en fonction des risques d’intrusion et des menaces. La sécurisation des lieux de stockage (Cloud) et l’utilisation des technologies de cryptages efficaces, sont des éléments constitutifs de cette stratégie résiliente.

 

 

Alors que le prix du m² ne cesse de grimper, la plupart des espaces de bureaux sont actuellement sous-utilisés. Partant de ce constat, le Smart Workplace qui favorise la créativité et l’économie d’espace, est considéré de nos jours comme capital pour les stratégies immobilières d’entreprise. Pour une prise de décision appropriée, les données sur l’utilisation de l’espace doivent être évaluées de manière constante pour optimiser le Space planning.

 

Les bâtiments servant de lieux de vie, de travail et d’interaction avec des amis et des collègues, doivent activement stimuler la productivité tout en favorisant un style de vie sain et équilibré. Le meilleur moyen est de promouvoir des systèmes de travail collaboratifs par le biais d’espaces de corpoworking qui offrent partage, agilité et flexibilité aux collaborateurs en équilibre avec des espaces cloisonnés nécessaire pour la concentration de certains collaborateurs. Les bureaux ne sont plus forcément individualisés, mais réservés en fonction des emplois du temps. Cela passe par l’invention de solutions physiques et digitales pour enrichir le parcours utilisateur. Pour les entreprises fortement engagées en faveur du bien-être, il est désormais possible de s’offrir les compétences d’un Hospitality Manager qui renforce la culture d’entreprise et garantit une bonne qualité de vie au travail.

 

Egalement, les stratégies de dématérialisation facilitent la vie des gens en proposant une gamme de services variée comme l’indication des salles de réunion libres en temps réel, le paiement sans contact au sein des restaurants d’entreprise ou la commande simplifiée d’un taxi. Certaines applications offrent une assistance personnalisée aux collaborateurs pour planifier leurs tâches et organiser leurs mouvements via des points de contacts comme les bornes tactiles. La connectivité est aussi un facteur de productivité central qui peut être renforcé par des innovations de pointe comme le LIFI, une technologie de connexion sans fil, capable de transmettre des données via la lumière, se distinguant par sa sécurisation et son haut débit. ‘’The Edge’’ à Amsterdam, considéré comme le bâtiment le plus intelligent du monde selon Bloomberg, est très inspirant pour l’ensemble des acteurs ambitieux. Cet immeuble de bureaux à énergie positive est un concentré d’innovation qui reflète la richesse des services pouvant apporter un maximum de confort aux maîtres d’usage.

 

En matière de connectivité des bâtiments, il existe des labels qui structurent la démarche comme le WiredScore et le Ready2Services transformant le bâtiment en plateforme de services, qui connaissent un engouement auprès des acteurs de l’immobilier.

 

Initialement, ces solutions intégratrices se déployaient essentiellement dans les immeubles de bureaux mais le champ d’applications a depuis été élargi à d’autres typologies comme les centres commerciaux, les hôpitaux, les hôtels et les usines. Pour le cas des Malls qui jouent un rôle dynamique dans la vie urbaine contemporaine, cette extension permet d’offrir un parcours client agréable, par le biais d’une meilleure gestion des flux et des équipements, une diversification des fonctionnalités, une socialisation des lieux, une sécurité renforcée et une personnalisation des services.

 

Dans le secteur résidentiel, la technologie permet aussi de mieux vivre chez soi. En effet, les occupants sont plus aptes à paramétrer leur lieu de vie : programmation de l’ouverture des volets, détection des mouvements, pilotage des équipements par la reconnaissance vocale, accès au logement sans clé, thermostat connecté… La maison intelligente permet encore plus de praticité via l’ajustement fin de la consommation d’eau ou l’arrêt du gaspillage de la nourriture assisté par un réfrigérateur connecté. Le marché de la SmartHome, qui fait l’objet d’un intérêt croissant spécialement en Amérique du nord, pèse à l’heure actuelle, plusieurs centaines de milliards de dollars à l’échelle mondiale.

 

Dans le même prolongement, le Facility management fait face à des mutations concurrentielles dures qui imposent de redéfinir une démarche renouvelée basée sur une offre différenciante et qualitative en misant sur l’inclusion digitale et l’élargissement des champs de compétences des acteurs, par la construction des écosystèmes d’affaires et de partenariats. C’est aussi en privilégiant des alliances stratégiques porteuses d’avenir et en prenant en compte les attentes des clients, que le marché du Facility Management se relancera. La simple réduction des coûts menant à un nivellement des services vers le bas n’est plus tenable. C’est pourquoi, il est fondamental de réinventer le modèle d’affaires en repoussant les limites par une co-construction des solutions avec les clients finaux en donnant de l’importance à un partage harmonieux des coûts et des risques, sans oublier l’intégration nécessaire de la responsabilité sociétale des entreprises. Les outils de la PropTech promettent de grandes évolutions de ce secteur.

 

 

Réussir une stratégie de croissance vertueuse du Smart building réclame une approche transversale et un bon dosage de la technologie. De manière plus claire, il faut éviter de tomber dans le piège du ‘’technologisme’’ contreproductif et veiller à créer de la valeur sociale et humaine grâce au Smart Building, pour faire accepter le changement. Ces bâtiments intelligents doivent être appréhendés aussi en fonction de leur relation avec les autres objets urbains comme les infrastructures, les réseaux de télécommunications, les réseaux électriques décentralisés (SmartGrids) et les systèmes de mobilité, pour produire des villes intelligentes, optimisatrices de l’espace urbain et génératrices de bien-être. Rappelons que ces produits restent encore l’apanage de précurseurs et ne sont pas encore entrés dans une étape de forte consommation. Il appartient donc aux acteurs d’élaborer des solutions clé en main contenant le financement. Pour y arriver, les opérateurs classiques ont intérêt à coopérer opérationnellement avec les start-ups au travers le capital-investissement pour consolider les écosystèmes qui ouvrent la porte à de nouvelles industries.

 

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