« Si j’étais candidat… » | Olivier Colcombet : « Je boosterais la rénovation énergétique, notamment en milieu rural »

Publiée l’été dernier, la loi Climat et Résilience accélère le tempo de la transition énergétique : dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, puis viendra le tour des catégories F en 2028 et E, en 2034.

Au total, ce sont 5 millions de logements qui risquent ainsi de sortir du marché, s’ils ne bénéficient pas de travaux de rénovation suffisants. Or, le calendrier fixé se heurte à un écueil majeur : la problématique du financement, supportée en grande partie par les ménages, qui représentent 50 % des propriétaires bailleurs. Dans ce contexte, il devient urgent d’aller bien au-delà des aides actuelles, et d’oser briser certains tabous, comme l’incontournable taux de 33 % d’endettement et les exonérations d’impôts sur le patrimoine immobilier.

L’enfer est pavé de bonnes intentions ! S’il ne s’agit nullement de remettre en cause le bien-fondé de la loi, face à l’urgence climatique, celle-ci pourrait avoir des effets collatéraux désastreux si elle ne s’accompagne pas de dispositifs d’accompagnement puissants. Dès 2028, ce sont près de 17 % des biens qui risquent de sortir du marché, engendrant de façon certaine la flambée des prix des loyers a minima et un accès au logement plus difficile pour des millions de foyers, alors même que la construction neuve est à la peine.

Au-delà des contraintes réglementaires, l’intérêt des Français pour la rénovation énergétique est pourtant bien réel : près de 9 sur 10 d’entre eux^[1] considèrent le DPE comme un critère important de leur décision d’achat. Mais cet intérêt se heurte à la dure réalité de leur portefeuille. En moyenne, il faut compter entre 15 000 et 40 000 euros pour une rénovation garantissant de réelles économies d’énergie. Pour le propriétaire bailleur, qui doit en assumer le coût initial, la question se pose encore plus drastiquement puisque les futures économies d’énergies profiteront avant tout à son locataire. Aussi, sans garantie de voir le prix de son bien valorisé à la hauteur du montant investi, il rechigne à passer à l’action, d’autant qu’il est difficile d’évaluer de manière précise le coût d’usage d’un logement.

Pour compenser le coût des rénovations, les aides de l’Etat ne se révèlent pas suffisamment incitatives. Soumise à des conditions de ressources, « Ma Prime Rénov’ » ne concerne que les ménages les plus modestes, tandis que les prêts à taux zéro sont conditionnés dans le temps. Ainsi, les dispositifs mis en place ont surtout touché les foyers qui voulaient et pouvaient réaliser des travaux simples et ponctuels, éloignés des objectifs de réelles performances énergétiques fixés par la loi.

Agir sur les crédits d’impôt et l’accès à l’emprunt

Pour gommer l’impact financier de la rénovation énergétique, la priorité devra être donnée à une meilleure corrélation entre le coût de départ des travaux et les gains financiers obtenus sur la future facture d’énergie, dans les 10 ans suivant la rénovation. Le bénéfice obtenu doit être clair et répercuté de manière proportionnelle dans le prix à la revente.

Le deuxième point sera d’accorder aux futurs acquéreurs, en particulier les primo-accédants, des conditions d’emprunt spécifiques, garantis par l’Etat, pour les aider à investir dans l’habitat rénové.  Puisque le coût d’usage de leurs biens sera moindre, il faudrait prévoir des taux d’endettement dépassant le seuil habituel de 33 %

Dans l’ancien, l’angle d’attaque consistera plutôt à agir sur des bonus à l’emprunt, qui abonderont les sommes dévolues à la rénovation énergétique et permettront de se lancer dans des travaux de plus grande envergure. Il est rare, en effet, de se contenter de changer le double vitrage ou les huisseries, sans toucher aux autres postes de travaux. La catégorie E, F ou G, jouera ici le rôle de déclencheur, pour bénéficier d’emprunts plus conséquents.

Mais pour être véritablement efficaces, ces mesures devront être couplées avec des exonérations d’impôts. Lorsqu’un propriétaire met un bien à la location, il est en effet très vite rattrapé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière qui augmente d’autant que la valeur de son bien est renchérie par des travaux. Pour lever ce frein, il faudra donc exclure de la base de l’IFI les montants investis pour la rénovation, au moins durant les 5 premières années.

Soutenir les rénovations énergétiques en milieu rural

Les territoires ruraux, enfin, sont les grands oubliés de la rénovation énergétique. Or, dans la Creuse, la Mayenne, le Loiret, il existe de nombreuses habitations anciennes qui mériteraient grandement d’être rénovées. Les mesures incitatives ne doivent pas se limiter aux zones urbaines, au risque de creuser les inégalités entre les territoires. Investir dans la rénovation de l’habitat rural doit permettre de redynamiser les campagnes et l’essor du télétravail rend possible ce mouvement, encore peu envisageable il y a 5 ans.

Pour l’État, il est toutefois toujours plus facile de créer 30 % de logement social en zone péri-urbaine, plutôt que d’aider 30 familles à rénover leur habitation dans 30 lieux différents en milieu rural. C’est cette approche que nous devons aussi changer, en passant de l’échelle « macro » au « micro ». Le locatif n’est pas la panacée. En ville comme à la campagne, l’achat d’une maison ou d’un appartement, de surcroît performants sur le plan énergétique, peut agir comme un puissant vecteur d’intégration et de citoyenneté. Ainsi, au-delà de la seule transition énergétique, aider les propriétaires et futurs propriétaires pourra constituer l’une des clés de renouvellement de notre pacte social.

^[1] Étude BVA – Drimki, novembre 2021

Par Olivier Colcombet, porte-parole de Drimki

<<< À lire également : “Si j’étais candidat” | Geoffroy Verzat, co-fondateur de teale : “Chaque membre du gouvernement devra présenter un pass santé mentale” >>>