Spécial MIPIM 2017 : Focus sur la Dette Privée Immobilière

Alors que s’ouvre demain (Mardi 14 Mars) le MIPIM Cannes 2017 – le principal symposium européen regroupant investisseurs, promoteurs immobiliers et acteurs publics autour des problématiques d’urbanisme et d’immobilier -, il convient d’analyser la question du financement de ces projets immobiliers.

La crise financière de 2008 (en imposant des limites draconiennes au type de collatéral exigé par les banques), puis la politique monétaire d’assouplissement quantitatif en Europe (engendrant des tombereaux de liquidité) ont eu des effets contradictoires sur le marché de l’immobilier : d’une part, les taux d’intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas (non pas uniquement pour l’immobilier résidentiel à destination des ménages, mais bien à travers tout le spectre d’actifs immobiliers, y compris commerciaux) ; mais d’autre part, les banques, échaudées par les pertes considérables dans l’immobilier des années 2000 et le nouveau cadre prudentiel, ont du restreindre leurs financements aux actifs les plus sûrs : actifs existants (la promotion et construction de projets ambitieux furent abandonnées) dans les marchés les plus réputés, avec des ratios dette/valeur de l’actif (le fameux loan to value ratio bien connu dans le milieu immobilier) limités à 60% alors que les niveaux historiquement atteignaient 75-80%.

A cet égard, il ne s’agit donc pas d’un paradoxe d’affirmer que l’excessive liquidité vers les biens immobiliers est concomitante aux difficultés de financements pour certains de ces actifs. Ainsi, force est de constater que des mécanismes de financements alternatifs (existant précédemment à la crise, mais en plein essor depuis lors) viennent désormais faire office de complément, voire de substitution aux banques.

Quels sont ces mécanismes qui seront largement discutés lors du MIPIM par les élus locaux, les promoteurs et les investisseurs immobiliers ? Il s’agit d’abord, dans le cadre de la dette privée, de financements mezzanine. En faisant référence à un niveau mezzanine ou intermédiaire dans une maison, ce terme désigne une couche du capital qui n’est ni tout a fait des fonds propres ni une dette senior classique. Cette dette, qui en général n’est pas protégée par un nantissement sur le bien, permet d’augmenter la valeur de la dette de 60% à 85% de la valeur du bien. Ces financements mezzanine sont historiquement fournis par des assureurs, des fonds spécialisés, des fonds de dette qui ont émergé sur ce secteur, mais aussi des hedge funds, voire, notamment aux USA, des familles fortunées ou des promoteurs qui investissent l’industrie du prêt immobilier commercial.

Au cours des dernières années, ces acteurs, disposant de plus en plus de capital (la classe d’actifs représente environ $200 milliards de dollars investis ou en cours d’investissements, avec $25 milliards levés en Europe depuis début 2016), ont offert un nouveau produit de financement, le prêt total (en anglais whole loan) : il s’agit de l’équivalent dans l’immobilier de ce qu’on appelle l’unitranche dans le domaine du financement des entreprises, c’est-à-dire un financement unique regroupant dette senior classique et mezzanine dans un même contrat de prêt. Enfin, sur de plus petites sommes, le crowdlending et le crowdfunding en ligne (actions préférentielles) sont venues également offrir de nouveaux produits de financements aux promoteurs.

La dette privée représente un coût de financement bien plus élevé que le financement bancaire, mais présente de nombreux avantages:

I) Elle a le mérite d’exister quand le financement bancaire est inexistant.

II) Les acteurs sur ce marché sont capables d’agir avec plus de célérité que les banques, notamment dans le cadre d’une acquisition.

III) Les acteurs de la dette privée ne sont pas tenus par les contraintes prudentielles des banques, et peuvent donc analyser les dossiers comme un véritable partenaire-investisseur et être plus flexibles dans les conditions covenant.

IV) Le montant de dette est clairement maximisé par rapport au financement bancaire.

L’immobilier exige de mobiliser des masses considérables de capitaux, pour des projets ambitieux créateurs d’emplois et de structuration de l’environnement urbain (d’où la présence des élus locaux au MIPIM). La question du financement de ces projets est cruciale en termes d’emplois, de croissance, de financement de l’économie. Si les banques gardent leur appétence pour le secteur de l’immobilier commercial, leur transformation et les scories de la crise de 2008 les obligent à s’allier avec de nouveaux acteurs privés non bancaires, qui sont certes encore méconnus en France mais sont appelés à croître au cours des prochaines années.