SCPI, Pourquoi C’est Devenu Le Placement Favori Des Épargnants

L’immobilier, c’est du solide ! Le placement dans la pierre reste le placement préféré des Français. Il faut dire que sur le très long terme, investir dans l’immobilier, ça rapporte en moyenne 13 % par an. Pas étonnant qu’un Français sur deux ait envie de s’acheter un «petit nid douillet». Mais avec des prix au mètre carré qui flambent un peu partout en France, il faut disposer d’un sacré pactole ! Pour ceux qui ne disposent pas d’un apport conséquent ou qui ne veulent pas s’endetter, il existe une solution pour acheter de la pierre avec quelques milliers, voire quelques centaines d’euros seulement. Il suffit de s’y mettre à plusieurs !

Non, l’idée ce n’est pas de vivre en communauté, mais d’acheter des parts d’un bien immobilier ! C’est moins convivial, mais c’est plus simple et surtout… plus sûr, car ce sont des vrais pros de l’immobilier qui achètent des appartements, des commerces ou même des bureaux qu’ils logent dans une SCPI, une société civile de placement immobilier. Ensuite ils prennent des ciseaux et divisent cette société en petits bouts de papier, en titres de propriété. D’ailleurs dans le jargon, on appelle ceci la « Pierre-Papier ».

Ciseaux, pierre-papier, ça ressemble à un jeu, mais c’est très sérieux. Chaque année, vous touchez votre part des loyers, des plus-values à la revente et vous pouvez même, dans certains cas, réduire vos impôts. C’est notamment le cas pour les SCPI dites « fiscales » qui investissent dans des biens bénéficiant de dispositifs fiscaux, comme le Pinel ou le Malraux, par exemple.

En 2016, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,63 %. Ce qui en fait incontestablement l’un des placements les plus rentables du moment. Du coup, les épargnants sont de plus en plus nombreux à se laisser séduire.

Selon l’Aspim et l’IEIF, les deux principales associations professionnelles du secteur, la collecte a progressé de 30 % par rapport à 2015 pour représenter un total de 5,56 milliards d’euros. Un record ! A titre de comparaison, le rythme de collecte observé de 2010 à 2014 était compris entre 2,46 et 2,93 milliards d’euros par an. Ce sont les SCPI investies dans les « Bureaux » qui attirent le plus les souscripteurs avec 3,13 milliards d’euros souscrits. Pourtant, elles ne rapportent que 4.56 % en moyenne quand celle dites « spécialisées » offrent 5.07% de rendement.

Toutefois, quels que soient les actifs choisis, les rendements sont en baisse par rapport à l’exercice 2015, ce qui s’explique à la fois par la baisse des revenus distribués (- 2,63%) et la hausse de 2,34% de la moyenne pondérée des prix de parts.

Alors faut-il continuer à miser sur les SCPI ?

Selon Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim, si les performances des SCPI en 2016 connaissent « un tassement », il souligne une bonne résistance financière de celles-ci, même après une décennie marquée par une crise profonde.

Le risque, c’est que l’afflux de liquidités, à placer dans un temps limité, contraigne certaines SCPI à être moins regardantes sur la qualité des biens achetés ou les pousse à acheter au prix fort les bons produits, avec le risque de réduire à terme le rendement.

Observateurs et opérateurs sont conscients d’un risque de surchauffe. Certains limitent la collecte, d’autres opèrent des diversifications géographiques dans la zone euro. Certaines SCPI optent pour des secteurs à forte rentabilité comme l’hôtellerie, les établissements de santé et de loisirs.

Il faut donc rester prudent et surveiller quelques indicateurs clés comme le niveau des réserves. Car les SCPI gardent en réserve une partie des loyers perçus. Ce pactole, baptisé « report à nouveau » dans le jargon, permet aux opérateurs de lisser le rendement sur plusieurs exercices. On estime généralement que cette réserve doit représenter entre 10 % et 15 % du dividende annuel des SCPI les plus anciennes pour « sécuriser » les rendements futurs.