Investir indirectement en immobilier d’entreprise

Pour un particulier, investir en direct dans un actif immobilier d’entreprise est souvent très difficile, en raison du montant unitaire très important de ces actifs et des connaissances pointues (marché, technique, juridique, etc.) requises. Pour autant, il est possible d’investir au travers de produits d’épargne collectifs, qui permettent à la fois de bénéficier des compétences de gestionnaires professionnels et d’une mutualisation des risques au travers de la constitution de portefeuilles immobiliers.

En France, deux grandes catégories de véhicules d’investissement collectif en immobilier sont ouvertes aux particuliers :

• Les foncières cotées d’une part, accessibles soit directement, soit au travers d’OPCVM dédiés ;
• Les fonds immobiliers non cotés que sont les SCPI et les OPCI Grand Public.

Apparues au 19^e siècle pour accompagner le développement immobilier du Second Empire, les sociétés foncières cotées ont pour objet la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Comme leur nom l’indique, elles sont cotées en Bourse, ce qui leur permet de cumuler les avantages de l’immobilier (pérennité, rendement) et ceux d’un titre coté (liquidité).

1. Les SIIC

Le compartiment immobilier de la Bourse de Paris a été fortement redynamisé par l’entrée en vigueur, le 1^er janvier 2003, du statut SIIC (« Société d’Investissement Immobilier Cotée »), un régime particulier de transparence fiscale inspiré des REITs américains. Ce régime déplace ainsi l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des actifs immobiliers, au niveau de l’actionnaire. En contrepartie, la société est tenue de distribuer à ses actionnaires une part importante de ses bénéfices.

La plupart des foncières cotées à la Bourse de Paris ont opté pour ce statut, qui a permis de supprimer des contraintes d’arbitrages et de faciliter la collecte de capitaux. Ainsi, en 14 ans, la capitalisation des SIIC françaises a été multipliée par près de 7 et représentant 3 % de la capitalisation totale de la Bourse de Paris – contre 1 % début 2003.

Surtout, il a permis le développement de véritables opérateurs immobiliers qui ont progressivement développé une gestion active de leur patrimoine, marquée par un rythme plus élevé de rotation des actifs et une politique dynamique d’investissement dans leurs patrimoines afin de les adapter sans cesse aux attentes des entreprises utilisatrices et aux exigences de la réglementation.

Au total, les SIIC gèrent un patrimoine global de plus de 150 milliards d’euros, composé pour 50 % de commerces (essentiellement des centres commerciaux) et pour 40 % de bureaux, localisés pour 65 % en France et 35 % à l’étranger. En termes de performance annuelle moyenne, les foncières cotées ont offert les meilleures performances au cours des 40 dernières années (souvent supérieure à 12 %) lorsqu’on les compare à la fois aux autres véhicules d’investissement immobilier indirect et aux autres grandes catégories de placements financiers. Ceci est dû à la qualité de leur patrimoine, mais également à l’utilisation appropriée de l’effet de levier dans une période caractérisée par une baisse quasi ininterrompue des taux d’intérêt.

Toutefois, la cotation boursière entraîne une volatilité élevée des performances, quasiment toujours supérieure à 20 %. Ce niveau de volatilité, observé sur un horizon de placement court, a tendance à se réduire et à se rapprocher de la volatilité des actifs immobiliers sous-jacents au fur et à mesure où l’horizon d’investissement s’allonge.

2. LES SCPI

Créées pour les premières d’entre elles à la fin des années soixante, les SCPI sont des sociétés civiles, non cotées en Bourse, autorisées à faire appel public à l’épargne, dont l’objet est, comme les foncières, l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Chaque SCPI est gérée par une société de gestion, qui est responsable de la définition et de la mise en œuvre de la stratégie d’investissement, de gestion et de travaux. Les SCPI sont transparentes fiscalement : elles sont ainsi exonérées de l’impôt sur les sociétés, chaque associé étant imposé personnellement sur les revenus réalisés par la SCPI.

Il existe deux formes de capital pour les SCPI : les SCPI à capital variable (dans lesquelles le capital peut varier à tout moment en fonction des créations et des destructions de parts) et les SCPI à capital fixe (fonds fermés pour lesquels on ne peut acquérir des parts que sur un marché secondaire, sauf pendant les périodes d’augmentation de capital décidées par la société de gestion). L’achat et la cession des parts sociales sont organisés, depuis 2001, au sein d’un marché secondaire géré, pour chaque SCPI, par sa société de gestion.

Fin 2021, il existait 209 SCPI pour une capitalisation totale de près de 80 milliards d’euros.

La collecte nette des SCPI investies en immobilier d’entreprise a nettement augmenté à partir de 2010, en raison d’un différentiel attractif de rentabilité courante avec les placements plus « traditionnels » (contrats d’assurance-vie en euros, livrets réglementés). Ce différentiel s’est accentué depuis 2015, provoquant une accélération de la croissance de la collecte jusqu’à des niveaux très élevés (8,7 Md€ en 2021).

Investissant traditionnellement en France et dans les bureaux et les commerces, les SCPI ont cherché récemment à diversifier leurs acquisitions, à la fois en termes de typologie d’actifs (hôtellerie, santé, logistique…) et de localisation géographique (notamment en zone Euro).

Au global, les SCPI investies en immobilier d’entreprise géraient fin 2021 un patrimoine de presque 80 milliards d’euros, dominé par les bureaux et les commerces et encore très majoritairement localisé en France.

Les SCPI ont offert une performance annuelle moyenne autour de 5 % selon la durée de détention, très proche de la performance des actifs immobiliers sous-jacents, et avec une volatilité limitée.

3. LES OPCI

Les OPCI Grand Public sont venus compléter l’offre de produits d’épargne immobilière destinée aux particuliers. Créés en 2004-2005, les OPCI Grand Public sont des véhicules hybrides à vocation immobilière, puisqu’ils doivent détenir 60 % d’actifs immobiliers (en ce compris 9 % maximum d’actions de foncières cotées), le solde étant composé d’actifs financiers et de liquidités.

Ces ratios de composition du patrimoine ont deux objectifs principaux : offrir une liquidité « intrinsèque » aux actionnaires (ou porteurs de parts) d’OPCI – à la différence des SCPI ; permettre de réaliser une allocation d’actifs diversifiée entre actifs immobiliers et actifs financiers. Un OPCI peut revêtir deux formes juridiques : soit un Fonds de placement immobilier (FPI), qui correspond à une copropriété sans personnalité morale, soit une Société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), constituée sous la forme d’une société anonyme ou de société par actions simplifiées à capital variable. Comme les SIIC, ils sont exonérés d’impôts sur les sociétés en contrepartie de la même obligation de distribution.

Les OPCI Grand Public sont quasiment exclusivement distribués au sein de contrats d’assurance-vie en unités de compte.

Fin 2021, il existait 22 OPCI Grand Public, représentant un actif net de plus de 20 Md€.

Le niveau des souscriptions nettes a véritablement décollé à partir de 2012, pour atteindre 4 Milliards d’euros par an en 2016 et 2017 avant de s’effondrer à 202 Millions d’euros fin 2021 !

Leur patrimoine est composé à 58 % de bureaux, 6 % d’actifs de santé, 7% d’hôtels et 13 % de commerces. Par contre, à la différence des SCPI, les OPCI ont été pensés dès l’origine comme des véhicules pan-européens. Leur patrimoine est ainsi localisé à 47 % en Europe (zone Euro + Royaume-Uni).

Depuis juin 2012, la performance annuelle est très variable selon les OPCI.

Ainsi, l’offre de produits d’épargne immobilière s’est fortement élargie depuis le début des années 2000 : ils offrent aujourd’hui des caractéristiques différentes et complémentaires, en fonction du couple rendement / risque recherché et du niveau de liquidité exigé.

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