Immobilier Locatif : Les SCPI Qui Résistent à La Crise… Et Les Autres

Commerces fermés, loyers impayés, suspendus ou annulés, faillites en cascade, la crise sanitaire n’épargne ni les locataires, ni les bailleurs privés ou professionnels. De façon indirecte, elle fragilise également l’épargne immobilière qui jusqu’alors avait les faveurs des Français. Etat des lieux après deux mois de crise.

Après une année 2019 record avec une collecte nette annuelle de 8,6 milliards d’euros, les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier ont collecté au 1er trimestre 2020, 2,4 milliards d’euros avant de connaître un arrêt brutal de l’activité à partir du 17 mars.

Pour mémoire, la SCPI est un placement investi dans l’immobilier locatif, géré par des professionnels qui collectent de l’argent auprès des épargnants avec lequel ils achètent et gèrent des immeubles d’habitation, de bureaux, des commerces et autres biens professionnels.

Les investisseurs qui souscrivent des parts de cette SCPI perçoivent des loyers et peuvent encaisser des plus-values lors de la revente de leurs parts. Il existe plusieurs catégories de SCPI (rendement, diversifié, fiscale…). Les plus performantes sont celles investies dans l’immobilier professionnel.

Devenu populaire depuis plusieurs années, l’investissement par le biais des SCPI permet d’éviter nombre de difficultés de l’investissement locatif en direct comme les impayés de loyers, les travaux de rénovation, la vacance des locataires…

Pour autant, dès l’annonce du confinement, les épargnants se sont rués sur les placements sécurisés comme les livrets bancaires dont l’encours atteint désormais des sommets.

Les SCPI de commerces et d’hôtels à la traîne

Pourtant, comme le rappelle Paul Bourdois, de FranceSCPI, « pour cette année 2020 compte tenu de la situation sanitaire, selon nos estimations, le rendement moyen annuel serait de + 4,01 % versus 4,40 % en 2019. » Selon lui, cette dégradation raisonnable du taux de rendement démontre le caractère défensif des SCPI et leurs propensions à percevoir des loyers malgré tout.

Et Paul Bourdois de rappeler « qu’en 2008, année boursière catastrophique pour les épargnants, les SCPI avaient versé un rendement moyen de 5,84 % tandis que la valorisation du prix de part moyen avait corrigé de -5,38 %. »

Si toutes les catégories de SCPI ont reculé, ce sont surtout les SCPI de commerces et d’hôtels qui ont le plus souffert. Il faut dire que ce sont celles qui vont être le plus impactées par la crise sanitaire.

Pour les SCPI qui possèdent des murs de boutiques ou des centre commerciaux, le taux de rendement prévisionnel pour 2020 a été abaissé de plus de 17 %.

Pire encore, les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie sont également très touchées avec une baisse du rendement prévisionnel catastrophique de plus de 40 %.

Du côté des SCPI de Bureaux occupées par des grandes entreprises qui représentent plus de 60 % de la capitalisation totale des SCPI, le taux de rendement prévisionnel n’est revu à la baisse « que » de 9 %.

Les possesseurs de parts de SCPI investies dans les commerces ou l’hôtellerie doivent-ils s’inquiéter ?

« Pas forcément, rassure Paul Bourdois, tous les locataires en difficulté ne demandent pas forcément une annulation de loyers mais un report, un étalement ou un allongement de bail. Une baisse de loyers encaissés à court terme ne donc signifie pas forcément une baisse de rentabilité à moyen long terme. Par ailleurs, la baisse inéluctable de loyers encaissés en 2020 ne sera pas obligatoirement synonyme d’une baisse de rentabilité pour l’associé final détenteur de part. Les SCPI possèdent leur fameux trésor de guerre, appelé Report à Nouveau. Cette réserve constituée au fur et à mesure des trimestres permet de lisser d’éventuelles chutes comme celles que nous vivons actuellement. »

Techniquement les SCPI ont des réserves pour tenir 75 jours sans toucher de loyers. C’est seulement au-delà qu’elles pourraient annuler le versement des dividendes. Aucune Société de Gestion n’exclut aujourd’hui d’utiliser cette fameuse soupape pour augmenter les rendements en fin d’année