DECRYPTAGE | Le RBF pour Revenue-Based Financing : une révolution financière s’installe dans l’immobilier

Le monde de la finance évolue rapidement, et une méthode novatrice, le RBF, a émergé. Le Revenu-Based Financing (RBF), ou en français financement basé sur le revenu, suscite de plus en plus d’intérêt mais également de nombreuses interrogations. Démystifions le RBF en explorant son potentiel en tant qu’outil de diversification de portefeuille, notamment dans le domaine immobilier, et en mettant en lumière les acteurs principaux du marché français.

Qu’est-ce que le RBF ?

Le RBF est un modèle de financement par lequel un investisseur fournit des capitaux à une entreprise en échange d’un pourcentage de ses revenus futurs.  

Ce modèle est né aux États-Unis dans les années 80/90, et notamment dans la Silicon Valley. Il s’est depuis étendu à de nombreux secteurs, les entrepreneurs cherchant une alternative non dilutive aux méthodes de financement traditionnelles, comme les prêts bancaires ou les investissements en actions. 

De plus en plus d’entreprises ont adopté cette approche, attirées par sa flexibilité. L’une des évolutions les plus notables est l’introduction du RBF dans l’immobilier. Ce modèle permet aux particuliers et aux entreprises d’investir dans des biens immobiliers en échange d’une part des revenus locatifs futurs. En effet, le RBF offre aussi une alternative à l’épargne classique notamment en offrant de nouveaux types d’investissements à l’instar des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Aujourd’hui, le RBF connaît une popularité croissante et les prévisions pour le secteur sont prometteuses, renforçant l’idée que cette tendance est durable.

Perspectives du RBF, croissance et chiffres Clés

Le RBF connaît une croissance rapide dans le monde entier. Selon les estimations, le marché mondial du RBF a dépassé les 2 milliards de dollars en 2021, et il continue de croître à un rythme soutenu. L’immobilier, en particulier, attire de plus en plus d’investisseurs dans le domaine du RBF. Selon une étude de Allied Market Research, la taille du marché mondial de RBF atteindra 42 milliards de dollars en 2027(1). 

Le RBF gagne en popularité en France,(2). En 2019, environ 26 % des projets financés en investissement participatif étaient du RBF (contre 15 % en 2018)(3). En 2020, le RBF représentait environ 3 343 000€ (pour 310 entreprises et indépendants)(4). Aujourd’hui, 1 projet sur 4 en investissement participatif est financé par ce modèle. Cette tendance à la hausse devrait se poursuivre.

Pourquoi investir dans le RBF Immobilier ?

Le RBF immobilier présente des avantages considérables pour les investisseurs. Il offre une source de revenus passifs sans les tracas de la gestion immobilière quotidienne. Les investisseurs peuvent diversifier leur portefeuille et accéder au marché immobilier sans avoir à mobiliser de sommes conséquentes, sans les coûts (frais d’agence et de notaire, taxe foncière…) ni les contraintes associées à l’achat de biens immobiliers traditionnels (entretien, gestion locative…).

Selon des experts en gestion de patrimoine et de fortune, tels que Jérémy Blackwell, Directeur à la Banque Hottinguer, le RBF peut offrir des rendements attrayants tout en minimisant les risques grâce à sa structure de partage des revenus. Cependant, comme pour tout investissement, ils mettent en garde contre les risques et insistent sur la nécessité de comprendre pleinement son fonctionnement avant d’investir et d’être vigilant sur la liquidité proposée.

Acteurs du RBF en France

De nombreux acteurs du RBF émergent en France, chacun avec sa propre stratégie. Parmi les principaux acteurs du RBF, on retrouve des noms tels que Lighter Capital, Clearbanc, Capchase ou encore Silvr, Unlimitd et d’autres qui offrent diverses solutions de financement basées sur les revenus. Dans le secteur immobilier, des plateformes telles que Roofstock, Fundrise, Hectarea et Kastel.co se démarquent.

L’émergence du RBF a cependant été entachée par quelques acteurs peu scrupuleux, attirant ainsi l’attention de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En réaction, la F2PR, Fédération des plateformes de partage de revenus, a été créée pour promouvoir les bonnes pratiques du RBF. Cette fédération, soutenue par des cabinets d’avocats renommés tels que Pledge Avocats, s’efforce d’assurer l’intégrité du marché du RBF en France.

Il est conseillé aux investisseurs de se tourner vers des acteurs fiables, respectant la charte de la fédération F2PR, un gage de qualité et de sérieux, pour les investisseurs. Une liste des membres de la fédération, tous engagés à respecter les bonnes pratiques, est disponible pour le public.

Le RBF offre un potentiel intéressant pour diversifier les portefeuilles d’investissement. Toutefois, une compréhension approfondie du mécanisme est cruciale. Malgré quelques obstacles initiaux, le développement de la F2PR indiquent que ce modèle de financement est sur la bonne voie pour une croissance durable en France. Le RBF en France semble destiné à un avenir prometteur, ouvrant un nouveau paysage d’opportunités pour les investisseurs.

Article co-rédigé avec Raphaëlla LEVESQUE, ex-avocate au barreau de Paris, experte finance et patrimoine, co-fondatrice et COO de Kastel.co

1 https://www.alliedmarketresearch.com/revenue-based-financing-market-A07537

2 https://www.gpomag.fr/web/tribunes-libres/revenue-based-financing 

3 “The Rise of Revenue-based Finance” – Lighter Capital (2019)

4 Baromètre du crowdfunding – KPMG et Financement Participatif France (2019)