Déconfiné, L’Immobilier Cavale, Dopé Par La Demande D’Extérieurs

Tout ça pour ça ! Après deux mois de conjectures immobilières plus ou moins hasardeuses sur le « monde d’après », la réalité est venue « remettre l’église au centre du village ». Bloqué pendant le confinement, le marché immobilier a repris sa dynamique depuis le 11 mai.

« Nous avons perdu environ 165 000 transactions pendant le confinement, explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, et nous observons aujourd’hui une reprise en U. C’est une très bonne nouvelle. Les transactions engagées ont été finalisées alors que, beaucoup de délais ayant été prorogés, les acheteurs auraient pu abandonner leur projet. Cela n’a pas été le cas. »

Si pour 2020, la chute des ventes est une certitude, l’évolution des prix reste justement une inconnue majeure. Ils ont, selon les statistiques les plus récentes des notaires, poursuivi leur hausse et l’ont même accélérée depuis le début de l’année. Entre janvier et mars, leur niveau moyen a progressé de 5 % par rapport à un an plus tôt, une progression générale entre maisons et appartements, comme entre Ile-de-France et province.

Selon toutes vraisemblances, le secteur peut donc s’attendre à plusieurs mois de spéculations sur les tendances futures du marché.

Pour certains, la crise ne changera rien à la demande de logements, en particulier dans de grandes villes comme Paris où l’offre est insuffisante. Il est donc illusoire de craindre, ou d’espérer, un recul des prix. Pour d’autres, l’immobilier, malgré sa réputation de valeur refuge, ne pourra échapper aux conséquences d’une crise économique majeure.

Une chose semble sûre, la demande a évolué avec le traumatisme du confinement.

Les terrasses et les balcons, véritables luxes en centre ville ont permis à des millions de citadins de rendre le confinement plus supportable en profitant d’activités à l’extérieur sans sortir de chez soi : déjeuner au soleil, jardiner, applaudir les soignants…

Du coup, la demande s’oriente massivement vers ce type de biens. Problème, un « extérieur » fait très vite gonfler la facture.

Un balcon ou une terrasse a un effet de +8.8% en moyenne sur le prix des appartements dans les 11 plus grandes villes françaises. Cet impact diffère en fonction des régions et du potentiel réel d’utilisation de l’espace extérieur, de quelques jours à plusieurs mois. Ainsi, une terrasse à Marseille fait grimper deux fois plus le prix d’un appartement que si elle était située à Paris : +15,9% à Marseille contre +8,4% à Paris. A l’opposé, une terrasse à Lille n’a qu’un faible impact sur le prix de l’appartement : + 3,6%.
Une terrasse ou un balcon n’a pas le même coût selon sa taille et l’étage où il est situé.

En dehors de sa situation géographique, deux critères sont à prendre en compte pour mesurer l’effet d’un extérieur sur le prix d’un appartement : la surface de la terrasse ou du balcon et l’étage de l’appartement.

Sans surprise ! Plus la taille de l’espace est grande, plus le prix du bien grimpe, allant jusqu’à +30% pour les extérieurs de plus de 50m². Toutefois, les balcons et terrasses de moins de 10 m2 n’ont qu’un faible impact sur les prix des appartements (+4,4%).

L’étage influence également les prix immobiliers des appartements avec terrasse ou balcon. Contre toute attente, l’extérieur en rez-de-chaussée fait grimper les prix du logement de 12,5% car il s’agit bien souvent d’un rez-de-jardin. Par ailleurs, une terrasse est moins valorisée en étage peu élevé (1er au 3e étage) car elle peut pâtir d’un vis-à-vis important ou surplomber une rue bruyante.

Autre enseignement : l’impact d’une terrasse ou d’un balcon est presque deux fois plus élevé au tout dernier étage (+14,1%) que dans les autres étages de l’immeuble. Posséder une terrasse ou un balcon au dernier étage de son immeuble est donc synonyme de calme, luxe et luminosité !

Des coûts de plus en plus difficile à financer

Des coûts supplémentaires pour les acquéreurs de plus en plus difficiles à financer. Car les conditions risquent d’être plus restrictives dans les prochains mois puisqu’elles s’étaient déjà durcies avant la crise sanitaire. Fin 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait recommandé aux banques de limiter la distribution de prêts en veillant à ce que le taux d’endettement des ménages n’excède pas 33% et en ne commercialisant plus de crédit d’une durée supérieure à 25 ans. Ces préconisations avaient entraîné un refus de financement pour un certain nombre de ménages modestes ou de primo-accédants.

« Avec le déconfinement, la donne ne devrait pas changer. Par conséquent, certains dossiers qui pouvaient être financés sans difficulté il y a encore quelques mois ne le seront plus aujourd’hui. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire d’être très rigoureux sur le montage des dossiers de financement » conseille les experts d’Artemis Courtage.

Ils observent, par ailleurs, que la tendance est plutôt à la hausse des taux d’intérêt. Au mois d’avril, les établissements bancaires ont augmenté leur taux de l’ordre de 0,1% à 0,5% pour tous les profils d’acquéreurs et pour tous les projets (résidence principale et secondaire et investissement locatif). En mai, ceux qui n’avaient pas encore appliqué de hausse ont majoré leur taux de l’ordre de 0,2% à 0,3%.

Les banques n’ont pas encore annoncé de nouvelles augmentations pour le mois de juin. Néanmoins, les taux restent encore très attractifs pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires. Les acquéreurs qui bénéficient d’un bon dossier peuvent emprunter à 1,10% sur 15 ans, 1,30% sur 20 ans ou 1,50% sur 25 ans.