Crédit immobilier : Pourquoi le nouvel assouplissement des prêts n’est pas une bonne nouvelle

Voilà bien une décision qui semble faire l’unanimité. Promoteurs, agents et courtiers en crédits immobiliers applaudissent des deux mains le desserrement des conditions d’octroi du crédit, décidé le 17 décembre par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité chargée de surveiller et de préserver la stabilité du système financier français. Et pourtant.

« Il est essentiel que les Français puissent accéder facilement et dans les meilleures conditions au crédit lorsqu’ils sont primo-accédants… C’est le point clé de notre politique », a expliqué le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, Bruno Le Maire, également président du HCSF.

Alors pour rendre le crédit plus facile, Bercy a desserré tous les boulons en même temps.

Le premier concerne le taux d’endettement (également appelé taux d’effort, c’est-à-dire la part des mensualités rapportée aux revenus du ménage), qui grimpe de 33 % à 35 %. En clair jusqu’à présent, un ménage ne pouvait consacrer plus de 33 % de ses revenus nets (après déduction de ses charges fixes) à son prêt. Ce seuil passe à 35 %.

Un assouplissement important ?

« Un couple avec 3 000 euros de revenus pourra désormais emprunter 15 000 euros de plus à 1,5 % sur 25 ans (262 542 contre 247 539 euros) avec une mensualité accrue de 60 euros par mois seulement, en s’endettant à 35 % au lieu de 33 % », calcule le courtier Vousfinancer.

Pour tenir la règle des 33 % et le plafonnement des durées à vingt-cinq ans, les banques imposaient davantage d’apport personnel. En novembre 2020, sa part dans les financements des particuliers a augmenté de 11 % en rythme annuel après avoir baissé de 5,2 % en 2019 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. L’assouplissement va donc réduire le besoin d’apport personnel.

Autre modification, les durées maximales des prêts restent plafonnées à 25 ans, mais elles tiendront désormais compte des différés de remboursement liés à la durée des travaux pour les achats sur plan dans le neuf. Un crédit pour ce type de projet pourra ainsi durer 27 ans maximum (25 ans plus deux ans de différé). Un véritable ballon d’air frais pour les promoteurs qui ont vu leurs ventes plonger de plus de 30 % cette année, les constructeurs de maisons limitant la casse avec un recul probable de 13 à 15 %.

Les banques pourront déroger aux règles du HCSF à hauteur de 20 % des dossiers contre 15 % auparavant. Enfin, l’assouplissement concerne aussi les rachats et renégociations de prêts si ces opérations aboutissent à réduire le taux d’effort ou la durée de remboursement.

Attention cependant, pour les primo-accédants ayant recours au Prêt à taux zéro (PTZ), cette limite de durée ne permettra pas d’inclure le PTZ dont la durée d’amortissement peut aller jusqu’à 30 ans.

Autre changement, paradoxal celui-là, les nouvelles règles d’assouplissement seront plus… contraignantes. Car si Bruno Le Maire s’est félicité des « effets positifs » des restrictions émises par le HCSF en décembre 2019. Il n’a pas apprécié que les banques passent souvent outre. Du coup, « les nouvelles recommandations du HCSF de décembre 2020 deviendront contraignantes à l’été 2021 », indique le ministre, alors qu’elles ne l’étaient pas jusqu’à présent. Ses services vont plancher sur les aspects juridiques et pratiques de ces futures règles.

Car pour le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, pas question de lâcher la bride sur le coup des banques. « Nous avons décidé un ajustement limité, raisonnable, de certains critères, mais à la condition qu’on garde clairement et fermement le cap : celui d’arrêter une dérive continue des conditions d’octroi qui exposerait les ménages au risque du surendettement ».

Si pour les courtiers en crédits, mis à mal par les banques qui rechignent à leur payer des commissions sur l’apport de dossiers, ces assouplissements sont une bonne nouvelle. Ils le sont un peu moins pour les banques qui se méfient des conséquences de la crise et notamment des plans sociaux qui devraient se multiplier en 2021. Pour ne pas se fragiliser, elles ne veulent pas lâcher la pression sur les salariés des secteurs les plus fragiles comme le tourisme ou l’aéronautique.

Une fois n’est pas coutume, les banques chantent à l’unisson des associations de consommateurs qui alertent déjà sur les conséquences d’un surendettement des ménages en pleine crise économique.