Immobilier : Les Français Vont-Ils Déserter Les Métropoles ?

Les petites villes sont-elles en train de connaître un nouvel engouement loin des grandes métropoles asphyxiées par la densité humaine, la pollution, les prix élevés, le stress, et des espaces verts insuffisants ? Le point avec Géraldine Rouah, directrice générale du Groupe Arcange.

Chaque année, Paris perd environ 12 000 habitants qui partent se réfugier dans sa couronne ou en province. Avec le confinement, l’exode – temporaire – s’est accéléré en mars puisque ce sont 11%* des Parisiens qui ont déserté la capitale… Et s’ils ne revenaient pas ? En témoignent plusieurs sondages menés ces dernières semaines qui ont scruté les aspirations à plus de « vert » matérialisées par l’envie d’une maison, avec 59,4 % ** de demandes et une progression de 3,7 points par rapport à la même période de l’année précédente. Est-ce que l’expérience du confinement va initier des plans d’urbanisme et faire bénéficier les villes plus isolées du tout-au-digital qui remplace la proximité physique par une proximité digitale pour le télétravail ? Est-ce que l’envie de la maison de campagne se traduit déjà dans le marché immobilier ? Outre les nouveaux besoins qu’elles suscitent, la crise sanitaire mais aussi la crise économique nous propulsent dans une ère inédite où il est encore difficile de faire des prévisions… Pour Géraldine Rouah directrice générale du Groupe Arcange spécialisé dans l’acquisition, le développement et la valorisation d’actifs immobiliers, « la localisation sera une dominante parmi les demandes, c’est une valeur sûre qui est désormais une valeur refuge. Le marché devra assouvir le besoin de liberté des français.». 

Désirée de Lamarzelle : Comment vous analysez-vous le marché de l’immobilier avec l’impact de la pandémie ?

Géraldine Rouah : C’est encore tôt pour vous livrer une analyse précise, mais je vous livre mes premières observations en tant qu’investisseur : on peut imaginer un retour aux fondamentaux. Depuis 20 ans, le résidentiel, c’est-à-dire l’habitation, est désinvesti par les investisseurs institutionnels au profit de l’immobilier tertiaire pour vendre à des compagnies d’assurance ou à des grandes banques. Mais en réalité, l’habitation est un marché extrêmement résiliant car c’est un marché de besoin. Ces trois derniers mois, les Français étaient chez eux, et l’importance du « chez soi » n’a jamais été aussi forte. Ce qui va évoluer dans le marché immobilier ce sont nos critères d’achat.

Quels seront ces nouveaux critères d’achat ?

Le confinement a exacerbé les différences de cadre de vie des Français dont un grand nombre vont attacher bien plus d’importance à leur intérieur mais également beaucoup à l’extérieur avec l’envie d’un jardin, d’un balcon, d’une terrasse… La jouissance d’un petit cadre de vert devient récurrente dans les demandes.

« C’est difficile d’imaginer un jeune couple s’apprêter à s’endetter pour acheter en métropole un 40 m2 sans balcon orienté nord ». 

Est-ce que cela aura un impact sur les prix ?

Oui et non. Il va y avoir un réajustement des valeurs pour les appartements, certains qui étaient à un prix pondéré – par exemple les rez-de-chaussée en ville avec une cour intérieure, habituellement boudés – vont prendre de la valeur et concurrencer un 3ème étage avec une belle vue.  Les prix peuvent également progresser avec l’augmentation de la demande directement liée à l’envie des Français traumatisés par leur confinement, de déménager… pour l’avenir.

Est-ce que la ruée vers le vert se confirme ?

Elle se confirme mais avec des demandes de logement qui se concentrent dans un périmètre de 30km autour du centre-ville, et ce, même si ce n’est pas bien desservi. L’accélération du télétravail réinvente la façon de vivre des Français qui envisagent d’allonger leurs distances avec leur lieu de travail, qu’ils soient propriétaires ou locataires.

La zone périurbaine souvent associée à une non-ville ne fait toujours pas rêver…

Mon intuition c’est que cela peut évoluer rapidement avec une politique d’urbanisation et de développement économique menée par les élus qui devront travailler en lien direct avec promoteurs locaux. Avec le covid-19 ou encore la possibilité de nouveaux virus potentiels, le paradigme de l’habitat a changé. Face à cette menace, l’être humain a s’interroge sur sa façon de se loger, ce à quoi les promoteurs et constructeurs devront trouver une réponse.

Qu’en est-il du marché de la maison de campagne comme habitation principale ?

Je reste prudente car, s’il y a une intention qui consiste à partir à la campagne, elle peut être rattrapée par le principe de réalité. Le marché de l’immobilier est corrélé à l’économie, et par conséquent pour prendre ce genre de décision, il faut sécuriser sa situation sur le marché du travail : est-ce que je peux prendre le risque d’être si loin ? Est-ce le moment de changer de job ? Le passage à l’acte n’est pas toujours évident.

« Il peut y avoir un rebond de la maison de campagne mais il reste encore théorique. » 

Quelles sont les autres évolutions possibles du marché de l’immobilier ?

J’observe depuis quelques années l’émergence du co-living qui privilégie les grandes maisons à partager entre étudiants ou jeunes actifs. Leur critère est de partager les valeurs ajoutées d’une maison que sont un jardin, une piscine… Ce type d’habitation correspond à la jeune génération qui bouge et qui s’adapte à des modes de vie en constante évolution. Autre phénomène : les locaux professionnels qui quittent le centre-ville et privilégient les quartiers à proximité d’un hub de transports – comme la Gare Saint Lazare à Paris – pour attirer des jeunes salariés plus exigeants sur la possibilité de rentrer rapidement dans leur logement en dehors de la métropole. Aujourd’hui les discussions en immobilier ne se font plus avec les directeurs financiers mais les DRH.  

*chiffres Insee avril 2020

** Sondage réalisé par Orpi Immobilier

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