Impôt Sur La Fortune Immobilière (IFI) : Les Contribuables Et Les Sociétés Face À L’Absence De Décret

Les formulaires de déclaration relatifs au nouvel IFI 2018 récemment mis à disposition appellent de nombreuses interrogations alors que les déclarations doivent être déposées très prochainement. Les difficultés d’application pratiques sont particulièrement complexes quand elles concernent des situations où le contribuable détient des actifs immobiliers à travers une chaine de participation dans plusieurs sociétés, éventuellement situées dans différents pays, ce qui est fréquent en particulier lorsque le contribuable est non-résident.

En effet le détail du patrimoine immobilier assujetti à l’IFI devra, à présent, être fourni en même temps que la déclaration des revenus, c’est-à-dire dès le 17 mai ou le 22 mai 2018 pour les déclarations des non-résidents, selon qu’elles sont déposées par déclaration papier ou par déclaration en ligne[1].

A cet égard, le dépôt d’une déclaration par les non-résidents ne souscrivant pas de déclaration de revenus soulève une problématique pratique supplémentaire dés lors que ceux-ci peuvent se trouver pour la première fois soumis à un impôt en France, en sus parfois de ne pas être francophone, ce qui prive alors d’efficacité (voire de légitimité !) la règle selon laquelle « nul n’est censé ignorer la Loi ». 

Or, nous sommes début mai 2018, soit une vingtaine de jours avant l’expiration de la première date limite de télétransmission des déclarations et, le décret annoncé dans la Loi (article 982 du CGI), qui doit préciser les obligations déclaratives incombant aux redevables et aux sociétés, n’a toujours pas été publié.

Cette absence de publication soulève en tout premier lieu une difficulté à l’égard de la détermination du ratio imposable des contribuables détenant de l’immobilier qui serait dans le champ d’application de l’IFI au travers de chaines de participations.

En effet, l’article 965-2° du CGI prévoit l’imposition des parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme, dès lors que ces immeubles ne sont pas affectés à l’activité professionnelle (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) d’une des sociétés du groupe (contrôlée par la société mère).

Or, même si le contribuable possède, directement ou indirectement, plus de 10% du capital d’une société (seuil de détention au-delà duquel le redevable est de facto dans le champ de l’IFI, que celle-ci soit opérationnelle ou non), il ne dispose pas forcément des informations nécessaires pour calculer le ratio. A cet égard, la seule transmission des éléments financiers, ne lui permettrait pas de calculer ce ratio afin de déterminer sa quote-part d’imposition. Il devra également, pour ce faire, disposer d’informations concernant les valeurs (vénales) des actifs de cette société, incluant les valeurs des immeubles détenus directement mais également des valeurs des immeubles détenus au travers de filiales, ainsi que des valeurs des autres éléments de patrimoine (actifs et passifs) de ces différentes sociétés.

En perspective, il serait approprié que les obligations déclaratives imposées aux sociétés soient suffisamment précises pour que les éléments nécessaires au calcul du ratio soient fournis au contribuable par les sociétés détenues par celui-ci de façon exhaustive, tout en évitant de leur transférer indirectement la responsabilité du calcul de l’IFI du contribuable.

En pratique, pour pouvoir déterminer ce ratio d’immobilier imposable, il convient de procéder à la détermination de la valeur vénale de tous les actifs des société nt détenues par le contribuable (immobiliers affectés à l’activité professionnelle ou non et autres actifs).

Cette analyse peut représenter un travail de grande ampleur nécessitant en premier lieu des expertises immobilières annuelles des immeubles français, si de telles expertises ne sont pas déjà disponibles notamment au regard des règles comptables relatives aux provisions. Ces expertises permettraient alors de conforter les valeurs à transmettre par les sociétés dans le cadre de leurs obligations déclaratives et indirectement les valeurs utilisées par les contribuables.

Ces complexités pratiques expliqueraient sans doute que le décret tant annoncé n’ait toujours pas été publié.

Toujours est il qu’à quelques semaines du dépôt des déclarations d’IFI, les devoirs et obligations des sociétés et des contribuables ne sont toujours pas connus et que ni les sociétés ni les contribuables n’ont encore le temps nécessaire pour procéder au travail d’évaluation utile à la bonne détermination du ratio.

Que peut-on alors conseiller ?

Aux contribuables :

Ecrire à la société dans laquelle ils sont associés, en lettre recommandée avec accusé réception, en demandant la communication du coefficient immobilier taxable desdites sociétés, afin de leur permettre d’invoquer éventuellement leur manque d’information. En effet l’article 965-3° du CGI accorderait la garantie qu’aucun rehaussement ne serait effectué si le redevable de bonne foi, détenant moins de 10%, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction taxable de la valeur de ses parts ou actions.

Aux groupes :

• Ne pas répondre tant que le Décret n’est pas publié. Cependant cette prise de position pourrait être reprochée aux sociétés et à leurs représentants légaux, sans connaitre à ce jour quelles sanctions ou conséquences seraient appliquées.
• Transmettre en réponse à leurs associés les derniers états financiers au 31.12.2018, en leur indiquant que le ratio devant être déterminé en valeur vénale, il conviendrait d’entreprendre une évaluation globale incluant des valeurs d’expertises.

Cela ne résoudra pas néanmoins la question de la valeur à indiquer à l’Annexe 3 de la déclaration IFI quant à la fraction de la valeur des parts ou actions représentative des immeubles bâtis et non bâtis.

On peut se demander quelle sera la réaction de l’Administration dans le cadre d’un contrôle fiscal portant sur l’IFI des associés, surtout si elle effectue préalablement un contrôle du groupe. Elle se servira très probablement des résultats du contrôle opéré sur le groupe pour redresser le contribuable qui, malheureusement, n’aura pas été en mesure de déterminer la valeur de son immobilier imposable par l’intermédiaire de sa participation dans le groupe, alors même que certains éléments financiers lui auraient été transmis.

Pour éviter ces situations, et permettre aux contribuables comme aux sociétés dans lesquelles ils sont associés de préparer dans des conditions acceptables leurs obligations déclaratives respectives, il aurait été opportun que le décret, comme cela avait été annoncé, paraisse dans un délai raisonnable.

Par Mallory Labarrière et Marie Dessimond

[1] Selon les possibilités et contraintes fournies par la Loi