Qui est Remon Vos, le milliardaire dont l’empire immobilier européen accueille des marques telles que Hyundai et H&M ?

Remon Vos s’est installé en République tchèque après la chute du rideau de fer et a commencé à construire des parcs logistiques. Trois décennies de croissance post-guerre froide ont fait de sa société CTP un géant de l’immobilier industriel et de Remon Vos un milliardaire. L’augmentation des droits de douane pourrait le rendre encore plus riche.

Quelques semaines avant que le président américain Donald Trump n’annonce des droits de douane considérables sur plus de 80 pays dans le monde, dont 20 % sur l’Union européenne (UE), le milliardaire néerlandais de l’immobilier Remon Vos était optimiste quant à l’impact qu’aurait une guerre commerciale sur CTP, sa société immobilière industrielle cotée en bourse qui est le plus grand acteur du secteur en Europe centrale et orientale.

« Les entreprises asiatiques aiment s’installer en Europe pour éviter les droits de douane. Je pense que c’est une bonne chose », a-t-il déclaré lors d’une conférence téléphonique sur les résultats le 27 février, soulignant la liste croissante de clients d’Asie de l’Est qui affluent dans les parcs industriels de CTP pour fabriquer des produits destinés au marché européen. « Pour nous, c’est un avantage. »

La société CTP a été touchée par la déroute du marché boursier déclenchée par les droits de douane de Donald Trump, ses actions ayant chuté de 12 % entre l’annonce du 2 avril et le jour où les tarifs sont entrés en vigueur une semaine plus tard. Néanmoins, CTP s’en est mieux sorti que nombre de ses concurrents. Le 9 avril, Donlad Trump a reporté de 90 jours l’entrée en vigueur des droits de douane les plus élevés, à l’exception d’un droit de douane global de 10 % sur tous les pays, ce qui a fait remonter le cours de l’action de CTP de 4 %. Remon Vos, qui détient 73 % des actions de la société, possède une fortune estimée à six milliards de dollars, ce qui fait de lui un nouveau venu dans le classement Forbes 2025 des milliardaires.

CTP occupe une position dominante dans dix pays d’Europe centrale et orientale, en particulier en République tchèque et en Roumanie, où les coûts de la terre et de la main-d’œuvre sont moins élevés que dans les pays plus à l’ouest et où les marchés sont moins exposés à l’économie américaine. Cela signifie que l’entreprise est susceptible de bénéficier des droits de douane à long terme. Si les pays du monde entier commencent à imposer des droits de douane plus élevés, les entreprises qui souhaitent vendre en Europe devront y construire leurs usines pour les éviter.

Plus de 10 % de ses propriétés de CTP sont déjà louées à des entreprises asiatiques produisant pour le marché européen, notamment le conglomérat japonais, Hitachi, et le constructeur automobile sud-coréen Hyundai, et 20 % des nouveaux baux signés en 2024 provenaient de clients asiatiques.

Remon Vos, 54 ans, est constamment à la recherche de nouveaux contrats. Un lundi après-midi, il a trouvé une heure pour s’entretenir avec Forbes. Tous les autres jours de la semaine, il voyage en jet privé dans différents coins d’Europe de l’Est, mais le lundi, il travaille au siège de CTP à Prague, dans un bâtiment futuriste recouvert de verre qui se démarque de l’architecture de l’époque des Habsbourg qui l’entoure.

« Je n’ai pas de bureau ici, c’est une salle de réunion. Ce soir, je m’envole pour la Roumanie. La semaine prochaine, je vais en Asie. C’est comme ça que ça marche », explique-t-il, vêtu de sa tenue habituelle (chemise blanche, cravate sombre et lunettes noires à monture ronde), ses cheveux blonds étant coiffés sur le côté. « Je vais dans les pays avec mes collègues pour examiner les projets et les terrains. Ne me parlez pas d’informatique ou de ressources humaines. Parlez-moi d’affaires. »

Depuis près de trente ans, Remon Vos sillonne l’ancien bloc de l’Est et réalise des opérations immobilières. Depuis qu’il a cofondé CTP à Prague en 1998, il en a fait le deuxième plus grand promoteur immobilier industriel et logistique d’Europe. L’entreprise possède aujourd’hui plus de 13 millions de mètres carrés de parcs industriels et d’entrepôts loués à des locataires de premier plan, dont la société de livraison DHL, le détaillant de vêtements H&M, le constructeur automobile Renault et la société de diagnostic médical Thermo Fisher Scientific.

En outre, CTP possède plus de 26 millions de mètres carrés de terrains, plus que n’importe lequel de ses concurrents, dont la plupart sont déjà zonés et autorisés, situés à proximité de propriétés existantes, ce qui permet à CTP de s’étendre rapidement lorsque ses clients ont besoin de plus d’espace. L’entreprise, cotée à la bourse d’Amsterdam en 2021, a enregistré un EBITDA (bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement) de 614 millions de dollars pour un chiffre d’affaires de 900 millions de dollars en 2024. Ces chiffres sont en hausse de 29 % et 17 %, respectivement, par rapport à l’année précédente, grâce à l’augmentation des revenus locatifs de ses propriétés.

Remon Vos a bâti CTP en se concentrant sans relâche sur l’expansion, en tirant parti d’une main-d’œuvre et de terrains moins chers, d’abord en République tchèque, puis dans toute la région lorsque ces pays ont rejoint l’UE, un avantage clé pour les multinationales qui cherchent à expédier leurs produits vers l’Europe de l’Ouest.

La pandémie de covid-19 ayant déclenché une vague de délocalisation, CTP a été l’un des plus grands gagnants, augmentant son nombre de clients notamment en Chine et aux États-Unis. Depuis le début, Remon Vos, qui détenait 100 % de l’entreprise avant son entrée en bourse après avoir racheté les parts de son cofondateur décédé en 2019, a longtemps dirigé l’entreprise comme une start-up dynamique dans le monde tranquille de l’immobilier d’entreprise.

« Remon est la batterie de l’entreprise, c’est lui qui bat le tambour. Il recrute des personnes qui font des affaires, qui ont la même éthique de travail », déclare Wim Levi, analyste à la société belge de services financiers KBC Securities. « Je compare cette organisation aux Navy SEAL. C’est presque comme une armée. »

« Son énergie n’a rien à envier à une centrale nucléaire », ajoute Peter Ceresnik, directeur de l’exploitation de CTP. « Cela apporte beaucoup de fierté, mais aussi beaucoup de stress de travailler avec lui, car il faut être au mieux de sa forme pour suivre le rythme. »

Remon Vos n’a pas l’intention de ralentir. L’année dernière, CTP a emprunté 2,6 milliards de dollars en contractant des prêts et en émettant des obligations, et a levé 330 millions de dollars lors d’une nouvelle émission d’actions, ce qui a permis à la société de financer l’achat de parcs industriels et de terrains en Roumanie et en Allemagne. L’objectif ambitieux de l’entreprise est d’atteindre 1,1 milliard de dollars de revenus locatifs d’ici 2027, contre 770 millions de dollars l’année dernière. Et elle continue de construire, avec plus de 1,8 million de mètres carrés de projets en cours de construction dans neuf pays.

« Nous pensons toujours qu’il existe de bonnes opportunités dans la région », déclare Remon Vos. « Si vous avez des liquidités, vous pouvez attaquer et conclure une affaire rapidement. »

Pas mal pour un diplômé du secondaire qui a quitté les Pays-Bas pour vendre des produits laitiers en République tchèque au début de la vingtaine, juste après la chute du rideau de fer.

Né dans la petite ville de Stadskanaal, dans le nord-est des Pays-Bas, d’une mère étudiante et d’un père concessionnaire automobile, Remon Vos a déménagé entre villes voisines pendant son enfance, après le divorce de ses parents à l’âge de six ans. À l’âge de 12 ans, il a commencé à travailler, en lavant des voitures et en faisant le ménage dans un salon de coiffure le week-end. « Ainsi, je pouvais me permettre d’acheter une bière et des cigarettes », dit-il, pince-sans-rire.

En 1988, alors qu’il était en dernière année de lycée, son école a organisé un voyage dans ce qui s’appelait alors la Tchécoslovaquie. Remon Vos s’est inscrit et a payé le billet de bus, mais il a manqué une présentation sur le voyage une semaine avant. « Je ne suis pas allé beaucoup à l’école », explique-t-il. « J’ai demandé à un ami de me dire faire un résumé, et il m’a donné l’heure de départ. Je suis arrivé à la gare routière ce jour-là, un dimanche soir d’octobre 1988, mais j’ai découvert que mon bus était déjà parti. »

Ce voyage manqué est à l’origine d’une fascination durable pour la Tchécoslovaquie. Après avoir obtenu son diplôme, Remon Vos a travaillé avec son père pour vendre des téléphones de voiture. En 1990, il a rencontré un ami de son père, Johan Brakema, qui avait été marié à une Tchécoslovaque et s’était rendu dans le pays pour rendre visite à sa famille après sa mort et leur avait apporté de la nourriture, des vêtements et des appareils électroménagers. Remon Vos lui a demandé de l’accompagner lors de son prochain voyage : c’était en 1991.

« Nous avons vu tout le pays et c’était très impressionnant parce qu’il y avait peu de routes goudronnées », se souvient-il. « C’était l’automne et tout était brumeux, sombre et gris. Mais je me suis aussi dit : “ouah, il y a de grandes opportunités ici parce qu’il n’y a rien.” »

Remon Vos et Johan Brakema ont créé une petite entreprise d’exportation de produits néerlandais vers la République tchèque (la Tchécoslovaquie s’est scindée en deux en 1992), jusqu’à ce qu’un de leurs clients néerlandais leur propose de créer une usine de pièces d’acier en République tchèque. Ils ont accepté et Remon Vos a quitté les Pays-Bas avec sa femme en 1995. Cependant, ils n’ont pas trouvé de bâtiment pour l’usine ni de promoteur pour en construire un pour eux.

« Nous nous sommes demandé si nous étions les seuls à rechercher des biens immobiliers ou si d’autres entreprises avaient la même demande et ne disposaient pas d’une offre suffisante. Ou bien y a-t-il d’autres entreprises qui ont la même demande et qui n’ont pas d’offre ? », se souvient Remon Vos. « Nous avons donc envisagé de construire un parc d’activités, de sorte que l’entreprise néerlandaise puisse être le premier locataire et que nous puissions en trouver d’autres. Et c’est ce qui s’est passé. »

Ils ont trouvé un terrain à Humpolec, une petite ville du centre de la République tchèque, et ont fait appel à un troisième partenaire, un avocat et homme d’affaires néerlandais nommé Eddy Maas, pour y construire leur premier parc industriel en 1998. Ils ont baptisé leur nouvelle société CTP (Central Trade Park), chaque partenaire détenant un tiers des parts. « Johan avait l’argent, Eddy l’intelligence et moi l’énergie », explique Remon Vos.

Après quelques années difficiles au cours desquelles ils ont perdu de l’argent en vendant un bâtiment et où un client a fait faillite, les choses ont commencé à s’arranger en 2002. Johan Brakema a vendu ses parts pour un montant non divulgué et Remon Vos et Eddy Maas ont continué à travailler. En 2007, CTP est devenu le plus grand promoteur industriel de la République tchèque, avec 22 parcs logistiques dans le pays. Remon Vos a également tiré de ces premières années une leçon qu’il s’est toujours efforcé de respecter : « Ne jamais vendre », explique-t-il. « Si vous construisez un parc, l’idée est de continuer à le construire, de sorte qu’il n’est pas logique de le vendre. »

Lorsque la crise financière de 2008 a frappé, Remon Vos a cherché à convaincre les clients de s’installer sur les sites de CTP parce qu’ils étaient moins chers et plus récents que leurs sites existants dans les pays d’Europe occidentale. « Ils avaient des sites de production en Hollande, en Allemagne ou en France, avec une main-d’œuvre coûteuse et des installations obsolètes », explique-t-il. « C’était le moment d’amener les entreprises en Europe centrale. »

Les revenus locatifs de CTP ont augmenté de près de 8 % chaque année entre 2008 et 2011, dépassant ainsi ceux de ses pairs. Cette croissance a permis à Remon Vos de s’implanter en Roumanie, en Slovaquie et en Hongrie. En 2016, Eddy Maas est décédé, laissant Remon Vos seul à la barre. Lorsque les enfants d’Eddy Maas ont accepté de vendre leur participation de 50 % dans la société à Remon Vos en 2019, ce dernier a dû contracter un prêt estimé à 760 millions de dollars et enfreindre l’une de ses règles d’or, en vendant un portefeuille de trois parcs industriels pour 466 millions de dollars en 2018 afin de contribuer au financement de l’achat.

« Je crois fermement que le changement est une opportunité. Il faut être très réactif, garder les yeux sur la balle et se concentrer. »

Remon Vos

Lorsque Remon Vos a décidé d’introduire CTP en bourse en 2021, il s’agissait de la plus importante introduction en bourse de biens immobiliers en Europe depuis sept ans. La cotation a permis de lever un milliard de dollars et Remon Vos a vendu pour 112 millions de dollars d’actions supplémentaires, utilisant le produit de la vente pour rembourser une partie du prêt.

Riche en liquidités, CTP a acheté un portefeuille industriel allemand pour 786 millions de dollars et a acquis près de 2,4 millions de mètres carrés de terrains en Pologne en 2022, tout en se développant en Autriche, en Bulgarie, aux Pays-Bas et en Serbie.

Au cours des trois décennies qu’il a passées dans le secteur, Remon Vos a appris à transformer les crises en opportunités : le krach financier de 2008, le covid-19 et la guerre en Ukraine, pour n’en citer que quelques-unes, auxquelles CTP a survécu et dont la société a profité pour acheter des terrains à bas prix et gagner de nouveaux locataires. « Je crois fermement que le changement est une opportunité », déclare Remon Vos. « Il faut être très réactif, garder les yeux sur la balle et se concentrer. »

CTP n’est pas la seule entreprise à profiter du boom de l’immobilier industriel en Europe de l’Est. Le géant américain Prologi et la société privée Panattoni Development possèdent tous deux d’importants portefeuilles dans la région, tout comme la société cotée en bourse VGP de l’ancien milliardaire belge Jan Van Geet. « Leurs jets privés s’affrontent en Europe pour proposer des affaires », explique Wim Levi à propos de la concurrence entre Remon Vos et Jan Van Geet.

Cependant, CTP est la société la plus importante de la région, et ce qui la distingue de ses concurrents, c’est sa rapidité : elle développe de nouveaux projets alors qu’ils ne sont pré-loués qu’à 30 % ou 40 %, tandis que ses rivaux attendent généralement qu’ils soient loués à près de 100 % avant de commencer la construction. Comme CTP développe ses propres propriétés, la société peut également construire plus rapidement pour répondre aux besoins de ses clients. « Ils ont des terrains adjacents où ils ont déjà des locataires, donc ce n’est pas aussi risqué que de le faire au milieu de nulle part », explique Steven Boumans, un analyste de la société de services financiers ODDO BHF, basée à Paris.

Jusqu’à présent, cette stratégie a fonctionné. En 2024, CTP prévoyait de construire 1,3 million de mètres carrés de nouveaux aménagements et n’avait loué que 38 % de cet espace au début de l’année. Une fois la construction achevée, ils étaient loués à 92 %. Même si l’entreprise se développe, elle veille à ce que sa clientèle soit diversifiée : aucun locataire ne représente plus de 2,2 % du total des baux, et CTP ne dépend que très peu d’un seul secteur, les entreprises de logistique et de fabrication représentant respectivement 28 % et 26 % de son espace total.

Néanmoins, CTP pourrait être vulnérable si l’une de ses industries les plus importantes était durement touchée. Les constructeurs automobiles, qui représentent 21 % du total des locations de la société, ont été confrontés à un ralentissement des ventes en Europe et pourraient être encore plus touchés par les droits de douane de 25 % imposés par le président américain Donald Trump sur les importations de voitures et de pièces détachées aux États-Unis.

« C’est une grande partie de leur activité et si l’industrie automobile ne rebondit pas, ils pourraient être touchés », déclare Pierre-Emmanuel Clouard, analyste chez Jefferies. Et comme Remon Vos a connu une croissance fulgurante (les revenus locatifs de CTP ont augmenté en moyenne de 16 % par an depuis 2019), il doit maintenir le rythme pour garder les investisseurs de son côté. « C’est une histoire de croissance, ils doivent lancer de nouveaux projets et trouver de nouveaux locataires », ajoute Pierre-Emmanuel Clouard.

Remon Vos a également une solution pour cela : attirer davantage de clients en Asie et profiter de l’essor des dépenses de défense en Europe. « En Allemagne, les entreprises du secteur de la défense demandent de l’espace », explique-t-il, soulignant également l’augmentation des investissements dans la fabrication de semi-conducteurs et les technologies propres. « Pour les entreprises asiatiques de l’industrie automobile, si elles veulent approvisionner Volkswagen ou BMW, elles doivent être à une journée de route de leurs installations », déclare-t-il. « Elles devront s’installer ici. »

Le 9 avril, Donald Trump a suspendu ses droits de douane supplémentaires sur l’UE pendant 90 jours, mais même une guerre tarifaire ne découragera pas Remon Vos. « Les événements récents vont entraîner une augmentation de la production en Europe centrale et orientale, ce qui est bon pour CTP », affirme Steven Boumans.

Remon Vos sait également comment fidéliser ses clients, puisque 87 % des clients de CTP renouvelle leur bail à la fin de celui-ci, ce qui est plus élevé que les entreprises cotées en bourse du même secteur. Dans certains de ses parcs industriels, CTP a construit des logements pour les travailleurs ainsi que des clubs avec des restaurants, des magasins de proximité, des installations sportives et des cliniques médicales. « Plus des deux tiers de nos nouveaux baux sont signés avec des locataires existants », déclare Richard Wilkinson, directeur financier de la CTP.

Une chose ne changera pas : Remon Vos reste un micro-manager, supervisant les décisions d’embauche et vérifiant personnellement les nouveaux marchés. « Je ne suis pas du genre à m’asseoir dans un grand bureau pour diriger un empire », dit-il en riant. « Je préfère être sur le terrain. »

Article de Giacomo Tognini pour Forbes US, traduit par Flora Lucas

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