Qui est Larry Connor, le milliardaire de l’immobilier amateur de sensations fortes ?

Larry Connor a su allier rendements immobiliers et sensations fortes : pilotage d’avion de chasse, voyage dans l’espace ou encore plongeon dans les profondeurs de l’océan, le milliardaire ne recule devant aucune activité extrême.

Article de Giacomo Tognini pour Forbes US – traduit par Flora Lucas

On est fin janvier, c’est une journée nuageuse à Dayton, dans l’Ohio, et Larry Connor fouille dans une pile de rapports sur son bureau, qui donne sur la piste de l’aéroport Wright Brothers et sur un hangar qui abrite une réplique du Wright Model B, l’un des premiers avions. Les murs sont tapissés de souvenirs encadrés de ses exploits : un saut en parachute à partir d’un ballon à une altitude record de 11 625 mètres, une mission à bord de la Station spatiale internationale (ISS) en tant que l’un des premiers astronautes issus du secteur privé au monde, et un plongeon au fond de la fosse des Mariannes, à 10 935 mètres sous le niveau de la mer, l’endroit le plus profond de la Terre.

« Il faut être prêt à prendre des risques calculés, pas des risques stupides », explique Larry Connor. Cette stratégie s’est avérée gagnante pour lui et sa société immobilière, Connor Group, et lui a permis d’obtenir des rendements astronomiques pendant trente ans et de se constituer une fortune personnelle de deux milliards de dollars.

Depuis qu’il a cofondé Connor Group en 1991, ses investissements dans des appartements de luxe ont généré un taux de rendement annuel de 30,4 %. C’est presque du jamais vu dans un secteur où des titans comme Blackstone et Brookfield ont affiché des rendements de 16 % et 18 % dans l’immobilier depuis la création de l’entreprise.

La clef du succès ?

Larry Connor y est parvenu en recherchant des rendements rapides sur un marché étroit. « Je vais maximiser la valeur dans le laps de temps le plus court possible », déclare Larry Connor, qui s’efforce de vendre les biens immobiliers de manière rentable aussi rapidement que possible. En moyenne, il conserve un bien pendant cinq ans et demi, contre dix ans pour les sociétés de placement immobilier cotées en bourse. Il a déjà vendu un immeuble à Charlotte, en Caroline du Nord, en un peu plus d’un an, ce qui lui a permis d’obtenir un rendement de 75 %.

C’est ce qu’il appelle le « modèle transactionnel », dans lequel chaque bien est analysé en permanence pour optimiser les revenus et minimiser les coûts, tout en surveillant le marché local. En feuilletant le rapport d’un immeuble d’appartements appartenant à Connor Group à Fort Lauderdale, en Floride, Larry Connor énumère des mesures telles que les dépenses d’investissement et l’amélioration des revenus, ainsi que la facilité de gestion de l’immeuble. L’une de ces mesures s’appelle tout simplement « l’instinct ». Tout est évalué dans l’optique de la vente. « Chaque propriété est évaluée deux fois par an. Quatre-vingt-cinq pour cent du temps, nous atteignons ou dépassons nos prévisions. »

Chaque vente est immortalisée dans une salle de réunion située dans le hall d’entrée du siège de la société. Là, au-delà de la combinaison spatiale en verre que Larry Connor a portée en orbite et derrière une table faite de pièces d’avion usagées, se trouvent 135 plaques commémorant toutes les transactions réalisées depuis 1995, pour une valeur totale de plus de six milliards de dollars.

« Il est évident qu’il a un ego important et qu’il croit vraiment en ses propres capacités », déclare Roger Lipson, coach de cadres et seul associé non-salarié du Connor Group, qui connaît Larry Connor depuis trente ans. « Mais il est suffisamment mesuré et possède ce calculateur de risque interne qui lui a permis de garder les pieds sur terre. »

Connor Group possède et exploite actuellement un portefeuille de cinq milliards de dollars composé de 51 immeubles d’habitation répartis dans 12 États, du Colorado à la Floride. Entre 2020 et 2022, alors que le boom post-pandémie a fait grimper en flèche les loyers et la valeur des biens immobiliers, les fonds de la société ont généré un rendement de 42,5 %. De nombreux immeubles ont été vendus moins de trois ans après leur acquisition, avec des rendements allant de 17 % à 159 %.

Comment un étudiant qui se décrit comme un étudiant en informatique a-t-il pu créer l’une des sociétés immobilières les plus performantes des États-Unis ? « Ce sont tous des professionnels de l’immobilier », explique Larry Connor à propos de la concurrence. « Nous ne sommes pas des professionnels de l’immobilier. Nous sommes des investisseurs qui investissent dans des appartements. »

Au sein de Connor Group, tout doit être maximisé, du temps à l’argent. Les réunions commencent à des heures inhabituelles afin d’être aussi courtes et efficaces que possible (lors de la visite de Forbes, l’une d’entre elles a commencé à 12 h 37). Chaque dollar dépensé doit être justifié, par exemple des associés ont vérifié chaque benne à ordures d’un complexe d’appartements à Dayton une nuit et ont noté le niveau de remplissage de chacune d’entre elles. Comme beaucoup étaient presque vides, l’équipe a réduit dès le lendemain le nombre de ramassages hebdomadaires, ce qui a permis à l’entreprise d’économiser 27 000 dollars par an sur ses factures d’ordures ménagères.

Les personnes les plus performantes peuvent obtenir une participation dans l’entreprise grâce à des distributions annuelles. Soixante-six associés, dont le chef mécanicien et un gardien, se partagent une participation de 7 % dans l’entreprise (Larry Connor et sa famille en détiennent 93 %). Les associés doivent constamment obtenir une note de 8,25 sur une échelle de performance de dix points pour conserver leur part.

« Vous vous sentirez très mal à l’aise si vous n’êtes pas assez performant, et il ne vous faudra pas longtemps pour vous améliorer ou passer à autre chose », explique Roger Lipson. « Si vous faites partie de l’élite et que vous êtes très performant, vous aurez d’énormes possibilités. »

Le parcours de Larry Connor

Fils d’un père vétéran de la Seconde Guerre mondiale et d’une mère qui a servi dans la Croix-Rouge, Larry Connor a grandi à Dayton. Il a décroché son diplôme à la fin du lycée de justesse, mais il avait l’esprit d’entreprise et gagnait de l’argent en peignant des maisons. Après avoir obtenu son diplôme, il a acheté des voitures d’occasion, dont il a rempli le coffre de vins bon marché « à étiquette abîmée » à Dayton, avant de les vendre à des étudiants à Athens, où il a fréquenté l’université de l’Ohio. Toujours pendant ses études, il ramassait des cadavres le week-end et les apportait à un funérarium local pour cinq dollars pièce.

Après l’université, il a travaillé comme vendeur chez un concessionnaire Volkswagen, puis comme conseiller en voyages, ce qui l’a amené au Maroc, au Mexique et en Europe. De retour à Dayton en 1977, il a ouvert un bar, la Newcom’s Tavern, avec 52 500 dollars rassemblés par 21 investisseurs. « Le succès a été phénoménal », raconte-t-il. Les investisseurs ont obtenu un rendement de 300 % lorsqu’il a vendu le bar deux ans et demi plus tard.

Il a empoché l’argent et s’est installé à Orlando, en Floride, où il a créé une entreprise qui était, paraît-il, le deuxième revendeur de micro-ordinateurs IBM de l’État. Ce succès n’a pas duré. « Les marges ont été réduites », se souvient-il. « Nous avons fini par mettre la clef sous la porte au bout de neuf ans. J’ai obtenu un doctorat en échec commercial. »

Il retourne à Dayton, sans emploi et endetté de 900 000 dollars. « Nous sommes en 1990. Je suis plus que fauché », dit-il en marquant une pause. « Mais j’étais déterminé à rembourser chaque centime. »

Il s’est tourné vers l’immobilier, a recruté deux partenaires et un investisseur unique, et a conclu un accord avec une institution d’épargne et de crédit basée à Kansas City pour acheter trois immeubles d’habitation à Dayton. C’est alors que la crise des Savings and loan a éclaté, faisant échouer l’opération et réduisant les valeurs immobilières. « Nous nous sommes retrouvés au point de départ », explique-t-il. Cependant, le vent a vite tourné en sa faveur et, un an plus tard, il a acheté les immeubles pour un million de dollars de moins que le prix convenu à l’origine.

En 1994, il a remboursé ses dettes. Neuf ans plus tard, il rachète les parts de ses partenaires et prend les rênes de l’entreprise. Lorsque la crise financière a éclaté en 2008, l’obsession de Larry Connor pour la réduction des coûts s’est avérée payante, puisqu’il s’est lancé dans une frénésie d’achat. « La fin de l’année 2008 et la fin de l’année 2009 sont probablement les meilleures opportunités d’achat que j’aie jamais vues », déclare-t-il. « Quand le sang coule dans les rues et que la plupart des gens prennent la fuite, lui, il calcule », explique Roger Lipson.

La société a été déclarée entreprise essentielle lors de la pandémie parce qu’elle gérait des immeubles d’habitation, et Larry Connor en a tiré le meilleur parti. Entre 2020 et 2022, Connor Group a acheté 32 propriétés pour 2,5 milliards de dollars, en a vendu 28 pour 2,7 milliards de dollars et a augmenté ses revenus de 26 %.

Une stratégie risquée pas toujours payante

Cependant, dans un secteur aussi volatile que l’immobilier, le risque d’échec est toujours présent. Selon Fitch Ratings, les taux d’impayés pour les immeubles d’habitation devraient doubler en 2024 aux États-Unis, dépassant le pic atteint lors de la pandémie. En outre, les investissements dans les complexes d’appartements ont chuté de 61 % pour atteindre 119 milliards de dollars l’année dernière, soit le niveau le plus bas depuis 2014. Que se passera-t-il si Larry Connor veut vendre, mais que personne ne veut acheter ?

COMMENT JOUER

Par William Baldwin

Le premier élément à prendre en compte dans une société d’investissement immobilier est le fonds d’exploitation, c’est-à-dire l’argent disponible pour payer les dividendes. La deuxième chose est l’emplacement. Parfois, les biens immobiliers risquent d’être expropriés par le biais du contrôle des loyers. Pour cette raison, l’investisseur prudent évitera la chaîne d’investissement immobilier Equity Residential, malgré son dividende alléchant : la moitié de ses actifs se trouvent à New York ou en Californie. Essex Property Trust, par ailleurs attractif, est à éviter pour la même raison. Préférez Camden Property Trust, qui est réparti dans tout le sud des États-Unis et dont seulement 6 % des 60 000 appartements se trouvent dans les États côtiers.

William Baldwin est le chroniqueur des stratégies d’investissement de Forbes.

« Ils étaient en plein essor, mais la situation a complètement changé », déclare Michael Costantini, cofondateur de la société de courtage 3CRE, basée à Cincinnati. « Si vous regardez les grands marchés [de Connor Group], vous comprenez qu’il est difficile de permettre de vendre ces actifs maintenant parce que les chances d’obtenir un retour sur investissement sont faibles. »

Larry Connor admet que sa stratégie ne fonctionne pas toujours. « L’année 2023 n’a pas été une grande année selon nos critères », déclare-t-il. Cependant, il ne croit pas à l’idée reçue selon laquelle les prix vont continuer à baisser. « Davantage d’acheteurs vont arriver sur le marché », insiste-t-il. « Nous allons probablement commencer à vendre d’ici l’été. »

Pour étayer son argument, il met en avant les loyers plus élevés de l’entreprise, qui ont augmenté de 4 % à 9 % en 2023, contre une moyenne nationale aux États-Unis de 0,5 %. Il ne s’inquiète pas de l’endettement (en moyenne, 70 % de la valeur du portefeuille de l’entreprise). Il a procédé à un refinancement important lorsque les taux étaient bas en 2021 et effectue régulièrement des tests de résistance pour s’assurer une marge de sécurité. En outre, dans les marchés les plus performants, comme c’est le cas d’une propriété à Fort Lauderdale, il ne voit pas de raison de vendre tout de suite : « Nous allons les conserver. »

Quoi qu’il en soit, Larry Connor, 74 ans, ne ralentit pas. Une semaine après avoir rencontré Forbes, il s’est envolé pour la Floride et l’Indiana afin d’inspecter les propriétés de Connor Group dans ces régions. Il a également de grands projets à l’horizon. « Si vous pensez à la terre, à la mer et à l’air, en réalité ce n’est pas la terre et ce n’est pas l’air », déclare-t-il en faisant allusion à sa prochaine aventure, qui sera révélée plus tard dans l’année. « Quand elle sera annoncée, vous allez rire. »

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