Depuis son arrivée sur le marché, Airbnb a révolutionné la location saisonnière, offrant aux particuliers une source de revenus complémentaires et aux professionnels une rentabilité inégalée. Mais en 2025, la question se pose : peut-on encore louer sur Airbnb ? Entre restrictions croissantes, obligations administratives et nouvelles législations, l’arsenal juridique s’est considérablement durci, notamment avec la loi Le Meur du 20 novembre 2024. Face à la flambée des prix de l’immobilier et à la pénurie de logements dans les grandes villes, la députée Annaig Le Meur et la jurisprudence récente ont introduit plusieurs changements majeurs.
Une contribution de Maître Antoine Cellard, notaire et diplômé en fiscalité approfondie par l’université Paris-Dauphine
Puis-je encore louer ma résidence principale sur Airbnb ?
La loi Le Meur permet désormais aux communes de limiter le nombre de jours de location de courte durée à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. L’amende pour non-respect de cette règle est désormais de 15 000 euros au lieu de 10 000 euros.
Par ailleurs, une des annonces choc a été la possibilité d’interdire la location courte durée dans les copropriétés, en assemblée générale, à la majorité des deux tiers et non plus à l’unanimité. Depuis le début de l’année, les investisseurs appréhendent les assemblées générales, redoutant de voir disparaître leur poule aux œufs d’or. Cependant, ce texte n’est pas applicable aux résidences principales ni aux locaux commerciaux (article 26 d de la loi de 1965). Il ne reste donc que les résidences secondaires, dont l’activité est déjà interdite par les règles d’urbanisme à Paris, notamment. L’effet d’annonce risque de retomber comme un soufflet, malgré les réjouissances des « anti-Airbnb » ayant pris d’assaut les assemblées générales.
En outre, les locations de courte durée sont désormais soumises à l’obligation de produire un diagnostic de performance énergétique, sauf s’il s’agit de la résidence principale.
Le véritable bouleversement concerne la facilitation de la charge de la preuve de l’usage d’habitation d’un bien par la commune. En effet, la mairie de Paris, par exemple, était très souvent condamnée pour son incapacité à prouver l’usage d’habitation d’un bien au 1er janvier 1970. Désormais, les règles ont changé. Si la mairie parvient à prouver un usage d’habitation entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à tout moment au cours des 30 dernières années, alors cela lui permet d’interdire la location de courte durée d’un bien n’étant ni une résidence principale ni un local commercial. Les cartes sont donc totalement rebattues. Les investisseurs doivent désormais être particulièrement vigilants. L’amende en cas de non-respect de l’usage est désormais de 100 000 euros.
Les locaux commerciaux peuvent-ils être loués sur Airbnb ?
Face aux restrictions sur les appartements, certains propriétaires se tournent vers une solution : la transformation de locaux commerciaux en locations touristiques. Cette stratégie permet d’éviter les contraintes liées au changement d’usage des logements sans pour autant faire l’impasse sur un changement de destination.
Cependant, la réglementation s’est aussi durcie à Paris avec l’adoption du nouveau Plan local d’urbanisme bioclimatique. Transformer un bureau ou un commerce en hébergement touristique nécessite une autorisation de changement de destination, désormais très compliquée à obtenir.
Cependant, un vent d’optimisme pourrait souffler pour les investisseurs Airbnb. Une décision datée du 6 février 2025 risque d’avoir l’effet d’un séisme. La cour d’appel de Paris a en effet condamné la mairie de Paris, qui avait refusé un changement de destination d’un local commercial en hébergement hôtelier, contestant le motif de refus relatif à la « méconnaissance de l’équilibre entre habitat, emploi, commerce et activités de service ». Ce critère a été majoritairement utilisé comme fondement des refus de changement de destination depuis deux ans. N’y a-t-il pas là une fenêtre de tir pour les propriétaires de locaux commerciaux (hors linéaires commerciaux) en quête de rentabilité, tentant leur chance avant que la porte ne se referme ? À suivre…
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