Obsolescence du bâti : la réhabilitation n’est pas la seule solution !

L’année 2024 a été riche en tristes records pour l’immobilier, marquée non seulement par une chute libre des mises en chantier, mais aussi et surtout une vacance considérable des bureaux en Île-de-France, celle-ci ayant dépassé les 10 % fin 2024 (Source : rapport ImmoStat de janvier 2025). Une vacance devenue désormais structurelle. Pourtant, quand il est question du recyclage de ces bureaux, un tabou demeure : il s’avère souvent impossible de les réhabiliter ! Et ce, alors même que ces espaces représentent un potentiel exceptionnel de réponses à la pénurie de logement actuelle.

Une contribution de Joachim Azan, Président de Novaxia

Si le recyclage urbain, en ce qu’il consiste à réutiliser des terrains déjà artificialisés, se veut une réponse pertinente, efficace et raisonnable aux enjeux environnementaux comme à la lutte contre l’étalement urbain, elle ne peut être aujourd’hui la seule et unique solution. Les opérations de déconstruction et reconstruction présentent, elles-aussi, des issues et remèdes concrets aux maux du marché.

Déconstruire pour renaturer les sols et soutenir la biodiversité

L’étalement urbain contribue largement à l’artificialisation des sols, une des causes majeures de la dégradation des écosystèmes et de la réduction des services qu’ils fournissent, comme la régulation des crues et le stockage du carbone. De fait, en réutilisant les terrains déjà bâtis, le recyclage urbain limite grandement ce phénomène. Pour autant, lorsque la déconstruction s’impose, du fait d’une incapacité à réemployer l’existant, la renaturation des espaces est également possible en recréant de la pleine terre. Ce processus permet de restaurer les fonctions écologiques des sols et d’accroître ainsi la biodiversité en milieu urbain (Source : rapport ADEME 2022 sur l’artificialisation des sols).

Reconstruire des bâtiments plus efficaces et plus résilients

Par ailleurs, la rénovation ou la reconstruction de bâtiments obsolètes, souvent énergivores, offre l’opportunité d’améliorer remarquablement les performances énergétiques des infrastructures. Et pour cause, les bâtiments modernisés dans le cadre de projets de recyclage urbain sont conçus pour répondre aux normes les plus strictes en matière d’efficacité énergétique, réduisant ainsi leur impact environnemental global (Source : étude du CSTB sur les bâtiments basse consommation, 2023). Ces nouveaux bâtiments doivent également répondre aux futurs enjeux climatiques, en anticipant la multiplication des phénomènes météorologiques extrêmes. Les futurs bâtiments recyclés devront, par exemple, être conçus pour résister aux canicules ou encore aux inondations. Ils seront également l’occasion de densifier la ville, en concentrant harmonieusement les espaces habitables sur des surfaces au sol réduites (Source : Plan Urbanisme Construction Architecture – PUCA, 2024).

Limiter l’étalement urbain et son impact carbone

La déconstruction-reconstruction présente, en outre, un bilan carbone plus favorable que la seule construction sur des terrains vierges. En effet, en moyenne, une opération de recyclage urbain, en ce qu’elle se fonde encore une fois sur l’utilisation d’infrastructures préexistantes, génère 20 % de CO₂ en moins sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment par rapport à un projet d’étalement urbain (Source : ARP Astrance, sur la base de données Novaxia couvrant scope 1, 2 et 3, 2023) ! Une économie notamment rendue possible par une réduction des coûts et de l’empreinte carbone liés aux raccordements des réseaux.

Enfin, en ce qu’ils se situent généralement dans des zones déjà desservies par des réseaux de transport en commun, les projets de recyclage urbain favorisent une mobilité plus durable notamment en limitant l’utilisation de la voiture individuelle. Dans les faits, les émissions de CO₂ liées aux déplacements des usagers sont en moyenne réduites de 40 % par rapport à celles des projets construits en périphérie, où l’usage de la voiture est plus fréquent. Cette localisation stratégique permet finalement également de réduire les distances parcourues quotidiennement, contribuant ainsi à un bilan carbone plus favorable.

Il est donc plus que jamais temps de faire preuve de courage et de cesser de craindre l’épouvantail de la démolition agité, idéologiquement, par certains ! Car, pensées et réalisées avec méthode, ces pratiques sont aujourd’hui en mesure de transformer durablement nos villes et de répondre au double enjeu écologique et social auquel elles sont aujourd’hui confrontées. La démolition est une réponse à l’étalement urbain. Une réponse toujours plus efficace que l’inaction ! Alors levons le tabou ensemble et agissons !

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