Après une chute historique des prix en 2024, le marché immobilier français pourrait connaître une transformation structurelle. Avec une baisse généralisée des prix et des taux de vacance record dans le tertiaire, le marché immobilier français traverse une crise multifactorielle inédite. Entre hausse des taux, nouvelles normes environnementales et transformation des usages, 2025 pourrait marquer le début d’une nouvelle ère.
Une contribution de Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation
Une correction historique dans un contexte fragile
Avec une baisse de 6,8% des prix des logements anciens sur un an, le marché immobilier français traverse sa plus forte correction depuis des décennies. Cette chute des prix, qui s’étend désormais au-delà des grandes métropoles – Nantes (-8,2%), Bordeaux (-9,1%) et Lyon (-7,5%) – pourrait marquer le début d’une transformation structurelle du secteur. L’histoire nous enseigne que les crises immobilières sont rarement uniformes. Si les années 1990 ont vu une crise principalement liée à la surproduction, et 2008 une crise financière, 2025 se distingue par son caractère multifactoriel. La conjonction inédite entre hausse des taux, nouvelles normes environnementales et transformation des usages crée une tempête parfaite.
Le parallèle avec les précédentes crises est éclairant. Dans les années 1990, il aura fallu neuf ans pour que les investissements retrouvent leur niveau d’avant-crise. La crise de 2008, malgré sa violence, s’est résorbée en deux ans grâce à l’intervention massive des banques centrales. Aujourd’hui, la situation est différente : la BCE, confrontée à l’inflation, ne peut plus jouer les pompiers de service.
Le marché des bureaux, révélateur d’une mutation profonde
Le secteur tertiaire donne le ton. Avec un taux de vacance de 10,2% en Île-de-France, culminant à 19,7% en première couronne (Source : Catella), le marché des bureaux illustre cette mutation profonde. Cette situation rappelle 1993, où l’offre dépassait la demande par un facteur de trois en Île-de-France. Mais là où la crise des années 90 était conjoncturelle, celle d’aujourd’hui est structurelle, portée par des changements durables dans l’organisation du travail.
Le secteur résidentiel n’est pas épargné. Si les taux d’intérêt se stabilisent en dessous de 3,5%, le marché peine à trouver son équilibre. Les villes moyennes, après avoir profité de l’exode urbain post-Covid, voient leurs prix chuter plus rapidement que les métropoles.
Même les SCPI, longtemps considérées comme des valeurs refuges avec des rendements supérieurs à 6-7%, font face à des révisions significatives.
Vers une redéfinition de la valeur immobilière
Face à ces défis, le marché immobilier se transforme à une vitesse inédite. Cette transformation ne se limite pas à une simple correction des prix : elle touche aux fondamentaux mêmes du secteur. Les chiffres sont éloquents : le pouvoir d’achat immobilier a chuté de 15% par rapport à 2021 selon la Banque de France, tandis que le taux de refus des crédits immobiliers atteint désormais 35%, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
2025 pourrait ainsi marquer non pas la fin d’un cycle, mais le début d’une nouvelle ère pour l’immobilier français. Une ère où la valeur des biens sera davantage liée à leur adaptabilité aux nouveaux usages et à leur performance environnementale qu’à leur simple localisation. Les investisseurs qui l’auront compris seront les gagnants à long terme.
À lire également : Immobilier 2025 : les stratégies gagnantes pour acheter ou vendre dans un marché en pleine mutation
Vous avez aimé cet article ? Likez Forbes sur Facebook
Newsletter quotidienne Forbes
Recevez chaque matin l’essentiel de l’actualité business et entrepreneuriat.
Abonnez-vous au magazine papier
et découvrez chaque trimestre :
- Des dossiers et analyses exclusifs sur des stratégies d'entreprises
- Des témoignages et interviews de stars de l'entrepreneuriat
- Nos classements de femmes et hommes d'affaires
- Notre sélection lifestyle
- Et de nombreux autres contenus inédits
