Long-format | États-Unis : les constructeurs de résidences s’enrichissent grâce à la pénurie de logements

Aux États-Unis, une douzaine de nouveaux milliardaires constructeurs de résidences ont vu leur fortune grimper après la hausse des prix et des taux d’intérêt dans le secteur de la construction résidentielle.

Article de Richard J. Chang pour Forbes US – traduit par Flora Lucas

Surveillant une rangée de maisons de trois à cinq chambres à coucher construites le long d’Addison Drive, Tom Bradbury remarque un problème. Enfonçant ses chaussures brunes en cuir dans l’argile rouge de Géorgie, il se dirige vers une équipe de construction qui utilise une pelleteuse et lui dit exactement où elle doit creuser.

« Tout doit être bien fait du premier coup et dans les délais », explique Tom Bradbury. « Comme pour une voiture, lorsqu’elle sort de la chaîne de montage, elle doit être prête à partir. »

Un contexte national de pénurie de logements

Tom Bradbury est un expert dans la construction de quartiers comme celui-ci (« Duncan Farm », à Cartersville, dans la banlieue d’Atlanta), avec une efficacité digne de Ford. Depuis 2008, son entreprise Smith Douglas Homes a construit 304 villes dans cinq États. Les ventes atteindront 765 millions de dollars en 2023. Les actions de Smith Douglas, que Tom Bradbury a introduit à la Bourse de New York en janvier, ont augmenté de 56 % depuis lors. Tom Bradbury, 80 ans, qui détient toujours 88 % des actions, est aujourd’hui milliardaire.

L’heure est grave pour les acheteurs de résidences aux États-Unis. En 2023, les taux hypothécaires aux États-Unis ont atteint des niveaux inégalés depuis 2008 et, bien qu’ils aient baissé ces derniers mois, ils restent plus élevés qu’ils ne l’ont jamais été depuis plus de vingt ans. Les prix des logements ont également explosé, augmentant de 30 % en moyenne au niveau national au cours des quatre dernières années, alors que le revenu médian réel des ménages a stagné.

Pourtant, compte tenu d’une pénurie nationale d’au moins quatre millions de logements, selon l’Association nationale des agents immobiliers (National Association of Realtors), c’est le moment idéal pour se lancer dans la construction résidentielle. Il n’y a tout simplement pas assez de logements. L’indice S&P des constructeurs a augmenté de 57 % au cours des 12 derniers mois. Les actions du plus grand constructeur du pays, D.R. Horton, ont augmenté encore plus sur cette période, de 70 %, tandis que les actions du constructeur de luxe Toll Brothers ont grimpé de 96 %.

Ce boom de la construction a entraîné un boom des milliardaires. Au total, Forbes a dénombré au moins 12 nouveaux milliardaires ou familles de milliardaires dans le secteur de la construction résidentielle. Parmi eux, Tom Bradbury, Kathy Britton de Perry Homes, Itzhak Ezratti de GL Homes et trois membres de la famille Miller de Lennar Corp.

La situation ne semble pas près de se calmer, d’autant plus que Kamala Harris et Donald Trump ont tous deux appelé à une forte augmentation de la production de logements neufs. De plus, les constructeurs ont quelques avantages sur ce marché : non seulement les acheteurs à court d’argent n’ont pas besoin d’investir davantage dans la rénovation d’une maison neuve, mais ils peuvent souvent emprunter de l’argent à des taux compétitifs auprès d’organismes affiliés aux constructeurs ou obtenir d’autres incitations à la vente pour alléger les coûts.

« Si l’on met tout cela bout à bout, on obtient un environnement solide et plus performant que ce que la plupart des économistes auraient prévu », déclare Robert Dietz, économiste en chef de l’Association nationale des constructeurs de résidences (National Association of Home Builders). Alan Ratner, analyste au cabinet d’études immobilières Zelman & Associates, renchérit : « Ces entreprises n’ont jamais été en aussi bonne forme. »

Et certains d’entre eux sont dans le métier depuis très longtemps.

Une longue expertise dans le secteur de la construction résidentielle

Tom Bradbury, dont le père était un architecte qui concevait des immeubles de bureaux pour le gouvernement et qui avait déjà travaillé comme instructeur de vol, a vendu sa première maison à un officier de police et à une employée de bureau municipale pour 35 000 dollars en 1975. « J’étais assis à cette clôture et cette femme pleurait », raconte Tom Bradbury. « Elle m’a regardé dans les yeux et m’a dit : “Je pensais que je ne pourrais jamais être propriétaire d’une maison”. » C’est ainsi qu’est née la société Colony Homes, qui a construit des résidences d’entrée de gamme en Géorgie et en Caroline du Nord avant que Tom Bradbury ne le vende à KB Home pour 67 millions de dollars en 2003. Cinq ans plus tard, lorsque KB Home s’est retiré d’Atlanta, Tom Bradbury, frustré d’avoir abandonné le marché, a lancé Smith Douglas Homes.

Depuis, il en a construit 15 000, principalement pour des acheteurs de la classe moyenne inférieure, comme les ouvriers de l’automobile, les enseignants et les secouristes, principalement sur les marchés en croissance du Sud, comme Nashville, Charlotte et Raleigh. S’il a pu maintenir le prix des maisons à un niveau relativement abordable, c’est parce qu’il a réussi à maîtriser le processus, en grande partie grâce à un logiciel de programmation, appelé SMART build system, qui met à jour les partenaires commerciaux et les fournisseurs de matériaux en temps réel, à partir du moment où l’acheteur a passé sa commande. Une fois qu’une partie du processus de construction est achevée, l’étape suivante peut commencer le lendemain matin. Plus les charpentiers ou les peintres arrivent et repartent rapidement, plus la maison de l’acheteur suivant peut être construite rapidement et à moindre coût. Le système SMART a permis à Smith Douglas Homes de réduire le temps de construction à une moyenne de 59 jours du début à la fin, soit environ 20 % de moins que la plupart des autres constructeurs publics.

« Notre objectif est d’être le plus efficace possible afin d’atteindre le plus large public possible », explique Tom Bradbury. « Depuis que je suis dans les affaires, j’ai toujours eu des objectifs ambitieux et je les ai toujours approchés ou dépassés. »

Patrick Zalupski a commencé plus tard que Tom Bradbury, mais il s’est déjà enrichi. Ancien contrôleur de FedEx dans le Tennessee, il s’est rendu en Floride et a construit ses 27 premières maisons à Jacksonville en 2009, juste après la crise financière. Depuis, sa société Dream Finders Homes, qu’il a introduite en bourse en 2021, a vendu 31 000 maisons jusqu’en 2023 dans huit États, principalement dans le sud-est. Comme Tom Bradbury, il se concentre principalement sur les primo-accédants ou les acheteurs qui souhaitent améliorer leur maison, mais sa stratégie a consisté, ces dernières années, à supprimer certaines caractéristiques haut de gamme telles que les comptoirs en quartz ou les planchers en bois et à les rendre optionnelles. Cette stratégie a permis à l’entreprise de réaliser un chiffre d’affaires record de 3,7 milliards de dollars en 2023, soit une hausse de 12 % par rapport à l’année précédente, et a fait entrer Patrick Zalupski dans le classement des milliardaires de Forbes, avec une fortune estimée à 2,3 milliards de dollars grâce à sa participation de 84 %.

« Nous avions l’habitude de personnaliser beaucoup plus », explique Patrick Zalupski, qui a payé près de 8 millions de dollars au début de l’année pour acheter un manoir de Jacksonville de 1 672 m², inscrit au Registre national des lieux historiques des États-Unis. « Tout cela s’accompagne de beaucoup d’inefficacité et de coûts. Aujourd’hui, il s’agit simplement d’essayer de proposer une maison plus abordable en fin de compte. »

De son côté, Lennar Corp, le deuxième constructeur américain, a commencé à fabriquer des maisons de 61 m², aussi larges qu’une allée, pour un prix aussi bas que 137 000 dollars. À San Antonio, l’entreprise a vendu cette année presque tous les lots de sa toute première communauté de tiny houses. « La demande reste forte si elle peut être satisfaite à un prix abordable », a déclaré Stuart Miller, PDG et président exécutif de Lennar Corp (fortune nette estimée à 1,8 milliard de dollars), lors d’une conférence téléphonique sur les résultats en juillet. Stuart Miller, dont le père, Leonard Miller (décédé en 2002), est devenu copropriétaire du prédécesseur de Lennar Crop en 1956 et a introduit la société en bourse en 1971, contribue à la diriger depuis 35 ans. L’entreprise n’a jamais valu autant, atteignant récemment une capitalisation boursière de 52 milliards de dollars, ce qui suffit à Stuart Miller et à son frère et à sa sœur, Jeffrey Miller et Leslie Miller Saiontz, pour être tous milliardaires.

Même Toll Brothers, connu pour être le plus grand constructeur résidentiel de luxe des États-Unis, s’est orienté vers le bas de gamme. En 2016, la société a commencé à proposer des maisons de ville plus petites et des maisons sur des terrains plus petits au prix de 450 000 dollars. Vers 2019, ces résidences moins chères ne représentaient qu’environ 10 % de l’activité de Toll Brothers. Aujourd’hui, « 40 % des maisons Toll Brothers sont vendues dans cette gamme de prix inférieure », déclare Doug Yearley, PDG de l’entreprise. « Dans un environnement où les taux d’intérêt sont élevés, nous nous en sortons bien. »

Bruce Toll, qui a cofondé l’entreprise en 1967 avec son frère Bob (décédé en 2022) et s’est retiré en tant que vice-président du conseil d’administration en 2016, s’en sort particulièrement bien. Bruce Toll, 81 ans, qui s’est détourné de ses actions Toll Brothers pour se consacrer à l’immobilier commercial, mais qui détient toujours 1 % des actions de la société, possède une fortune d’environ 2 milliards de dollars.

Cependant, pour de nombreux acheteurs, il s’agit moins d’une question d’accessibilité financière que de la perspective de faire une bonne affaire. Au Texas, l’approche de Kathy Britton va quelque peu à l’encontre de la tendance nationale aux États-Unis. La société Perry Homes, basée à Houston, que Kathy Britton a héritée de son père Bob Perry (décédé en 2013), a profité d’une vague de nouveaux résidents et d’entreprises s’installant dans les zones métropolitaines de Dallas et de Houston à la recherche d’impôts moins élevés, et elle cible les acheteurs de maisons haut de gamme avec une équipe de conception interne pour leur donner plus de choix en matière de plans, de techniques et de matériaux. Sous la direction de Kathy Britton, qui a passé ses étés au lycée à aider les vendeurs de Perry Homes, l’entreprise a engagé des architectes supplémentaires pour offrir encore plus de plans et une plus grande personnalisation. « Notre produit est de qualité supérieure », déclare Kathy Britton, 55 ans, lors d’une interview réalisée depuis son bureau de Houston. « Je pense que nous construisons les meilleures maisons du secteur et nous sommes très sélectifs quant aux communautés où nous construisons. »

La construction plus attrayante pour les acheteurs

À bien des égards, le ralentissement du marché depuis la frénésie de l’ère pandémique a en fait rendu la construction plus attrayante pour les acheteurs. Les prix des logements existants n’ont pas baissé dans la plupart des régions des États-Unis, alors même que les taux hypothécaires ont grimpé au point d’augmenter le paiement mensuel de l’acheteur moyen de plus de 1 000 dollars depuis 2021. Et comme six propriétaires américains sur dix sont bloqués à des taux inférieurs à 4 %, ils ne veulent pas (ou ne peuvent pas) mettre leur maison en vente et accepter un taux plus élevé pour leur prochain achat, ce qui assèche encore plus le marché.

« Nous avons examiné un certain nombre de maisons plus anciennes, et je n’avais pas envie de surpayer quelque chose qui nécessiterait plus de travail », explique James Wallace, ingénieur en systèmes de contrôle à Détroit, qui a acheté sa première maison à un constructeur local avec sa femme en avril. « Nous avons décidé d’opter pour quelque chose de neuf qui nous donnera moins de soucis. »

La plupart des grands constructeurs ont également un autre avantage : ils peuvent faire des affaires, là où d’autres en sont incapables. Aucune banque américaine n’annonce un taux hypothécaire inférieur à 5,5 % pour une maison existante, et pourtant Ashton Woods Homes prête à ses nouveaux acheteurs à 5 % à Durham, en Caroline du Nord. Selon John Lovallo, analyste chez UBS, de nombreux constructeurs proposent aujourd’hui des rachats de prêts hypothécaires, c’est-à-dire que l’acheteur paie à l’avance pour obtenir un taux d’intérêt plus bas à la clôture de la transaction, ce qui donne aux grandes entreprises qui disposent de services hypothécaires internes un avantage par rapport aux petits constructeurs et aux vendeurs de maisons existantes.

« Si un constructeur de résidences peut vous offrir un taux hypothécaire inférieur de 150 à 200 points de base, la prime entre les maisons neuves et les maisons existantes s’effondre. Le prix des maisons neuves est inférieur au prix médian des maisons existantes », explique Brian Bernard, directeur de la recherche sur les actions industrielles chez Morningstar. « Les gens se rendent compte qu’ils peuvent faire une bonne affaire sur le prix des logements. Bien sûr, ce n’est pas aussi abordable que si je l’avais acheté il y a des années, mais je peux y arriver. »

En janvier, le plus grand constructeur de résidences aux États-Unis, D.R. Horton, a déclaré qu’il prévoyait de proposer davantage de rachats de prêts hypothécaires à long terme par l’intermédiaire de son prêteur interne, DHI Mortgage, afin de conserver son avantage sur les autres constructeurs. Dream Finders Homes, le constructeur basé en Floride et dirigé par le milliardaire Patrick Zalupski, a récemment fait appel à son prêteur hypothécaire privilégié pour acheter des hypothèques en gros et offrir des taux plus bas aux acheteurs, en concluant un accord pour acheter les 40 % qu’il ne possédait pas de Jet HomeLoans en juillet pour 9,3 millions de dollars. « Aujourd’hui, la baisse des taux est l’avantage le plus important pour le consommateur », explique Patrick Zalupski. Plus de 90 % des nouveaux acheteurs de Dream Finders ayant contracté un prêt hypothécaire profitent de cette mesure incitative.

Une tendance qui devrait se poursuivre

L’essor des constructeurs de logements devrait se poursuivre dans un avenir proche, même si l’économie américaine traverse une période difficile. L’Association nationale des agents immobiliers prévoit une pénurie pour les cinq prochaines années au moins, même si l’activité de construction dépasse la croissance de la population. Les mises en chantier de logements neufs ont culminé à plus de 2 millions en 2005 et se sont effondrées à 500 000 en 2009, à la suite de la crise des prêts hypothécaires à risque. En 2012, 54 % des constructeurs de résidences neuves ont cessé leurs activités après avoir acheté trop de terrains pendant la période précédant le krach, et une offre insuffisante de matériaux et de main-d’œuvre a maintenu la construction bien en deçà de la demande pendant plus d’une décennie. Si les taux continuent de baisser, les constructeurs pourraient voir un afflux massif d’acheteurs, stimulés par un accès plus facile aux prêts hypothécaires et un assouplissement de l’effet de blocage des prêts hypothécaires qui a empêché de nombreux propriétaires de renoncer à leur taux bas.

« Les perspectives des constructeurs de résidences pour les cinq prochaines années restent bonnes, simplement parce que la pénurie de logements est importante », déclare Lawrence Yun, économiste en chef de l’Association nationale des agents immobiliers. « Je pense que les constructeurs augmenteront leur production, mais qu’il n’y aura pas d’offre excédentaire. » Le bureau du budget du Congrès des États-Unis prévoit que la tendance post-pandémique à vouloir de plus grands espaces de vie et l’afflux d’immigrants stimuleront 1,6 million de mises en chantier par an au cours des dix prochaines années. Goldman Sachs prévoit que les ventes de logements neufs atteindront 723 000 d’ici la fin de l’année et 771 000 en 2025, contre 666 000 en 2023. De son côté, Fannie Mae s’attend à ce que 2024 soit l’année où les ventes de logements existants seront les plus faibles depuis 1995. C’est une aubaine pour les constructeurs milliardaires américains et les investisseurs qui ont fait grimper le prix de leurs actions en bourse, même si la valeur des maisons atteint des sommets et que les taux d’intérêt s’envolent.

« Ce qui est triste, c’est qu’il y a beaucoup de gens qui pourraient se permettre d’acheter une maison, mais qui ne le peuvent plus », déclare Tom Bradbury, de Smith Douglas Homes. « Ce serait une bénédiction si les taux baissaient à nouveau et si les personnes qui louent et qui aimeraient posséder une maison pouvaient en acheter une. »

Les constructeurs milliardaires aux États-Unis

Ces milliardaires du secteur de la construction ont profité de la pénurie de logements aux États-Unis pour rejoindre le club des plus grandes fortunes.

LA FAMILLE HORTON

Ryan Horton : 3 milliards de dollars

Reagan Horton : 3 milliards de dollars

Marty Horton : 1,5 milliard de dollars

Le défunt mari de Marty Horton, Donald Horton, a fondé D.R. Horton en 1978 et, en 2002, en a fait le plus grand constructeur de résidences des États-Unis en termes de volume. Elle et ses deux fils, dont aucun ne travaille dans l’entreprise, ont hérité de la fortune familiale après la mort de Donald Horton en mai. L’action a augmenté de 70 % au cours de l’année écoulée.

LA FAMILLE MILLER

Stuart Miller : 1,8 milliard de dollars

Jeffrey Miller : 1,4 milliard de dollars

Leslie Miller Saiontz : 1,4 milliard de dollars

Stuart Miller a rejoint Lennar Corp. en 1982 et a succédé à son père Leonard Miller au poste de PDG en 1997. L’entreprise, dont les actions ont augmenté de 56 % au cours de l’année écoulée, construit des maisons individuelles et des maisons en rangée dans 26 États.

KATHY BRITTON

2,6 milliards de dollars

Kathy Britton a travaillé dans les services de vente et d’acquisition de terrains de l’entreprise texane Perry Homes avant de succéder à son père Bob Perry (décédé en 2013), fondateur de l’entreprise, après son décès. Elle est aujourd’hui présidente exécutive de cette société privée, qui a réalisé un chiffre d’affaires de 2,4 milliards de dollars en 2023.

BRUCE TOLL

2 milliards de dollars

Bruce Toll et son frère Bob, décédé en 2022, ont fondé Toll Brothers en 1967. Bruce Toll a pris sa retraite en tant que vice-président en 2016 et dirige la société d’immobilier commercial BET Investors, mais il possède toujours environ 1 % des actions de Toll Brothers, qui ont augmenté de 96 % au cours de l’année écoulée.

ITZHAK EZRATTI ET SA FAMILLE

1,9 milliard de dollars

Itzhaki Ezratti a cofondé GL Homes en 1976 et a pris son élan en 1992, en reconstruisant des maisons après le passage de l’ouragan Andrew dans le sud de la Floride. Son fils Misha est aujourd’hui président de la société privée GL Homes, dont le chiffre d’affaires s’élève à 1,9 milliard de dollars (2023).

THOMAS BRADBURY

1,7 milliard de dollars

Thomas Bradbury a vendu sa première entreprise de construction résidentielle, Colony Homes, à KB Home en 2003 pour 67 millions de dollars. Il a fondé Smith Douglas Homes en 2008 après que KB Home s’est retiré d’Atlanta. Aujourd’hui président exécutif, il a introduit Smith Douglas en bourse en janvier. Les actions ont augmenté de 56 % depuis.

ELLY REISMAN

1,4 milliard de dollars

Elly Reisman a cofondé en 1975 la société Great Gulf Homes, basée à Toronto, et est devenu en 2013 administrateur de la société privée Ashton Woods Homes, dont le chiffre d’affaires s’élève à 3,6 milliards de dollars (2023) et dans laquelle il détient une participation estimée à 34 %.

DAVID WEEKLEY

1,1 milliard de dollars

Il a lancé David Weekley Homes avec son frère Dick en 1976, alors qu’il n’avait que 23 ans. L’entreprise a généré un chiffre d’affaires de 3 milliards de dollars en 2023 et construit sur 19 marchés dans le Sud, le Midwest et les États montagneux.

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