L’éclat inaltéré du luxe français dans le marché immobilier mondial

Malgré un ralentissement général actuel du marché immobilier français après une période exceptionnelle entre 2019 et 2021, le secteur de l’immobilier de luxe parisien et français offre un cas d’analyse intéressant entre attentisme, dynamisme et résilience. 

Un article de Michael Miguères, issu du numéro 25 – hiver 2023, de Forbes France. 

Le marché immobilier connaît, avec la hausse des taux d’intérêt qui complique l’accès au crédit pour de nombreux acquéreurs potentiels, un véritable ralentissement global. À Paris, par exemple, le nombre de transactions a diminué de 17 % sur un an, ce qui constitue la plus forte baisse depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Cette diminution du nombre d’acheteurs a également entraîné une baisse des prix, avec une réduction significative du prix moyen du mètre carré à Paris. Raphaël Lorin, le cofondateur d’Archides, groupe hôtelier qui développe et exploite des suites hôtelières haut de gamme dans les beaux quartiers de Paris, témoigne de transactions qui sont passées récemment avec des décotes inédites allant parfois jusqu’à 30 à 40% ! Julien Madar, le cofondateur et DG de Checkmyguest, gestionnaire immobilier spécialisé dans la courte et moyenne durée, confirme un cycle vicieux à l’œuvre actuellement : « Il y a des difficultés dans le financement, des taux d’intérêts plus forts, des fonds propres demandés plus élevés, moins de transactions possibles car les acheteurs sont moins nombreux et cela se ressent sur les prix dans le marché global ».
Les professionnels observent des difficultés dans le segment « d’entrée de gamme » du luxe : les biens familiaux de luxe, avec des superficies moyennes et des prix entre 1,2 et 2 millions d’euros, connaissent des difficultés de vente. Même dans le haut de gamme, il y a une forte négociation des prix actuellement, et la clientèle aisée ne semble pas épargnée par le durcissement des conditions d’accès au crédit​. Le besoin de vendre pour compenser les effets de l’inflation ou du ralentissement économique est présent, ce qui met sur le marché davantage de biens et pousse les prix à la baisse. Le segment le plus haut du marché immobilier, celui des biens de luxe, avec des propriétés valant à partir de 5 millions d’euros obéit quant à lui à d’autres règles et reste plutôt inélastiques à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêts.  

Un marché du luxe imperturbable

A l’œuvre notamment : l’aspect refuge du bien de luxe, respectant les enseignements des théories macroéconomiques classiques. Plus les prix montent, moins le marché semble être perturbable. C’est ce qu’observe Raphaël Lorin : « La partie ultra-luxe n’est pas du tout touchée. Plusieurs transactions au-dessus de 50 millions ont eu lieu depuis le 1^er janvier, avec des acheteurs à la recherche de « trophy assets ». Ils n’ont pas besoin d’emprunté et ne sont donc pas impactés par la hausse des taux d’intérêts. ». Ces biens, qualifiés de « trophy assets », sont plus que de simples acquisitions ; ce sont des symboles de statut dans les portefeuilles d’actifs. Leur valeur va au-delà de l’immobilier comme des œuvres d’art architecturales, des morceaux d’histoire, à des emplacements inégalés.  L’on est ici plus proches des règles du marché de l’art que de celui de l’immobilier.       
Une inélasticité aux variations du marché qui souligne que la demande des biens immobiliers de luxe s’effectue sur des critères d’achats différents de ceux du reste du marché. « Les acheteurs potentiels sont de plus en plus exigeants et prêts à débourser plusieurs dizaines de millions pour des propriétés uniques sans aucun défaut, dotées de caractéristiques exceptionnelles telles que l’emplacement, le style, l’histoire, la décoration, et des dernières technologies. » décrypte Vanda Demeure, Directrice générale de Coldwell Banker Wealth Partnership. Les propriétaires de ces biens, plus rares n’ont pas nécessairement de raisons de vendre, ce qui ne contribuent pas à fluidifier le marché. Les investissements dans des biens immobiliers de luxe sont moins spéculatifs et possèdent une dimension de valeur refuge renforcée avec les incertitudes. « Les propriétaires ont souvent moins besoin de vendre et peuvent temporiser le temps que le marché se porte mieux. Le marché est plus attentiste. L’instabilité géopolitique incite à des investissements moins risqués. L’attractivité de Paris, ses grands évènements comme les JO et la création de nouveaux outils proposés de gestion locative rendent ces investissements davantage attractifs. » témoigne Julien Madar qui constate la bonne vitalité des rendements sur le segment luxe : « ils restent élevés sur les investissements à Paris, de 8 à 9% sur le luxe, et autour de 10% à 12% pour des transactions ».    

Un marché qui concentre des biens de grande exception et permet de capitaliser sur des ventes à des prix parfois exceptionnels voire records malgré une conjoncture économique dégradée. « Nous profitons toujours du regain pour l’immobilier de luxe qui est apparu après la crise sanitaire » fait remarquer Jean-Claude Annaert, Directeur éxécutif du Groupe Michaël Zingraf.  Il relève cependant une différenciation au sein du marché du luxe : « Si le prestige continue sa progression, le marché des biens compris entre 3 et 7 millions d’euros représente « le ventre mou du marché » et observe un tassement sur ce segment, au contraire du segment des biens à des prix supérieurs à 10 millions d’euros pour lesquels Michaël Zingraf, président et fondateur du Groupe, annonce qu’ils ont doublé leurs ventes par rapport à l’année dernière avec déjà 12 transactions pour lors des 10 premiers mois de 2023.

Un « effet Paris » qui explique la résistance de Paris dans le marché global

Le prix et la qualité des biens ne sont pas les seuls facteurs, cette résistance des biens de luxe semble également poussée par ce que l’on pourrait baptiser un « effet Paris ». Son histoire, son architecture, la trace laissée par tant de grandes figures historiques autant que la vitalité et la dynamique des acteurs du luxe dans tous les domaines conservent et renforcent la place de Paris comme ville emblématique du luxe mondial. Des questionnements que partagent les professionnels de l’immobilier de prestige : « Cela interroge sur la place de Paris dans le luxe : Paris est très réputée depuis sa phase d’embellissement voulue par Napoléon III, pour ses monuments historiques comme le Louvre ou la tour Eiffel et bénéficie pleinement de l’ouverture de récentes de nouveaux lieux comme la Fondation François Pinault, la Fondation LVMH, la Fondation Cartier pour l’art contemporain, l’Hôtel de la Marine ou encore la nouvelle Samaritaine. », analyse Raphaël Lorin. « Comme l’a dit Audrey Hepburn, « Paris restera toujours Paris ». La Ville Lumière demeure l’une des destinations les plus prisées au monde, attirant des visiteurs du monde entier. Elle incarne le rêve de beaucoup, et posséder un pied-à-terre de luxe dans cette magnifique capitale est bien plus qu’un simple signe de réussite. » s’enthousiasme Vanda Demeure qui affiche des prévisions très optimistes pour l’avenir du marché parisien du luxe.
La dimension historique et culturelle de la ville, est même renforcée par les innovations technologiques, la dernière Paris Fashion Week a vu sa couverture digitale s’élevée à plusieurs centaines de millions de vues sur les réseaux sociaux dans des lieux emblématiques comme le Champ-de-Mars, le Jardin des Tuileries ou le Louvre. Les séries les plus regardées sur les plateformes comme Lupin ou Emily in Paris ne s’y sont pas trompé en choisissant Paris comme décor. Les succès d’audience alimentent ensuite le tourisme haut de gamme vers la capitale. « Nous opérons actuellement, avec Archides, une centaine d’exploitations hôtelières haut de gamme pour une clientèle composée de 93% d’étrangers, dont deux tiers d’américains » souligne Raphaël Lorin.          

La Côte d’Azur, un éden pour l’hyperluxe

Les biens les plus luxueux, souvent situés en bord de mer ou nichés dans les collines avec des vues imprenables, continuent de séduire une clientèle fortunée. Ces acheteurs, venant des quatre coins du monde, d’Amérique du Nord comme de pays du Golfe sont à la recherche de la perle rare : des demeures qui offrent non seulement un cadre de vie idyllique mais aussi une intimité et une exclusivité sans pareil. Avec ses villas pieds dans l’eau, ses châteaux historiques et ses domaines privés, la Côte d’Azur répond présent. « Le parfait mariage entre les prestations haut de gamme des biens proposés et les richesses culturelles et géographiques de la région est le garant du succès de la Côte d’Azur auprès de ces investisseurs avertis et exigeants notamment sur la presqu’île de Saint-Tropez, dans la région de Cannes, au Cap d’Antibes ou encore à Saint-Jean Cap-Ferrat ou dans la région de Monaco », observe-t-on au sein du groupe Michaël Zingraf Real Estate qui se félicite de de commercialiser en exclusivité deux demeures parmi les plus chères du marché : respectivement à 200 et 350 millions d’euros ».

Dans un contexte mondial marqué par des incertitudes géopolitiques, militaires mais aussi en matières d’investissements autour de la nouvelle économie comme les cryptomonnaies ou les nouvelles valeurs de la tech, la sécurité des investissements dans l’immobilier de luxe semble faire consensus internationalement. Malgré le dynamisme de nouvelles destinations comme Dubaï, ou la concurrence de destinations comme Miami, Los Angeles ou New-York, le marché des biens de luxe de Paris et de la Côte d’Azur représentent deux facettes d’un même monde d’excellence historique, offrant des expériences distinctes mais complémentaires et rassurantes aux acheteurs fortunés. Que ce soit pour l’effervescence culturelle de Paris ou pour la sérénité balnéaire de la Côte d’Azur, la France devrait rester une destination de choix capable de satisfaire les désirs les plus variés des clients les plus exigeants venant de régions du monde différentes.