Malgré un contexte économique complexe, les chefs d’entreprises ont toujours besoin de pouvoir financer l’acquisition de biens immobiliers professionnels, qu’il s’agisse d’un siège social, d’entrepôts ou de sites de production. Cependant, face à la difficulté croissante pour obtenir un financement bancaire classique, il est aujourd’hui intéressant de savoir qu’il existe des alternatives au crédit hypothécaire comme le crédit-bail immobilier ou la fiducie.
Le marché immobilier professionnel, entre tension et renchérissement
Si l’acquisition d’un bien immobilier professionnel peut être une nécessité pour les chefs d’entreprises, cela n’est plus aujourd’hui une démarche aisée. Le marché souffre en effet d’une forte tension, et les banques sont plus exigeantes sur les critères à réunir pour financer leur Projet, notamment sur la quote-part des fonds propres. Le retour de l’inflation a provoqué une remontée des taux directeurs, et donc un renchérissement de l’accès au crédit. « Le crédit hypothécaire reste le plus souvent envisagé pour l’acquisition d’un actif immobilier professionnel. Pourtant, suivant les objectifs poursuivis par l’entreprise, et afin d’améliorer sa capacité d’emprunt et préserver son BFR, il peut être recouru à un crédit-bail immobilier ou à une fiducie » explique Maître Benjamin Poyet-Vicard, de l’étude Haussmann Notaires.
Des alternatives au crédit hypothécaire : le crédit-bail ou la fiducie
Lors d’un crédit-bail immobilier, la banque fait l’acquisition du bien et le donne en location à l’entreprise, qui peut lever l’option d’achat à échéance, le plus souvent 7 ans, et devenir pleinement propriétaire de son bien pour un prix convenu à l’avance. « Cette solution permet de lever l’obstacle de certains ratios et apporte une visibilité aux entreprises. Toutefois, de nombreux chefs d’entreprises ont alors le sentiment de « ne pas être vraiment dans leurs murs ». Ce type d’opération reste aussi usuellement réservé à des montants assez importants liés à la complexité de la structuration » précise Maître Poyet-Vicard.
Une seconde option est la fiducie. Le bien est affecté à un patrimoine d’affectation en garantie du prêt et dont la gestion est confiée à un tiers fiduciaire, ce qui implique certes une dépossession de l’actif, mais dans lequel, moyennant la mise en place d’une convention, le chef d’entreprise conserve la pleine jouissance de son bien, et la propriété du bien lui est restituée à l’issue du financement après constation du remboursement du prêt. « La Banque dispose à travers la fiducie d’un droit exclusif sur le patrimoine affecté sans concurrence avec d’autres créanciers, ce qui place les créanciers de la fiducie-sureté dans une situation bien plus favorable que celle d’un créancier standard. Par ce biais les chefs d’entreprises, en offrant de meilleures garanties, peuvent donc plus facilement obtenir des financements ajustés » ajoute Maître Poyet-Vicard.
Ces alternatives sont toutefois d’une certaine complexité. Les notaires, qui apportent leur expertise juridique et leur regard transversal sur l’ensemble du patrimoine du chef d’entreprise, mais également leur connaissance de l’écosystème économique, peuvent aider les entrepreneurs à choisir le schéma le plus adapté à leur situation.
