La hausse des taux d’intérêt peut-elle faire baisser le prix de l’immobilier ?

Et si ce qui empêche certains d’emprunter aujourd’hui, pourrait leur permettre demain d’acheter moins cher ? 

Une contribution d’Anne-Sophie Alsif, Cheffe économiste BDO France, et de Roch-Eloi Grivet, Consultant BDO Advisory

Depuis les années 2000, les prix des logements ont largement augmenté. Cette hausse est pour partie corrélée avec la politique de taux bas maintenue par la Banque centrale européenne (BCE) après la crise économique et monétaire en 2008. En effet, les capacités d’emprunt des ménages ont été facilitées lors de cette période.

Dans le contexte inflationniste liée à l’invasion russe en Ukraine, le mandat de la BCE impose à celle-ci de maintenir une inflation autour de 2%. La hausse des taux constitue l’outil principal permettant de lutter contre l’inflation. Depuis début 2022, la BCE a procédé à dix hausses de taux consécutives. Dès lors, les capacités d’emprunt des ménages se sont réduites. Le nombre de transactions immobilières s’est par ailleurs réduit sur cette même période, exerçant une pression à la baisse sur les prix des logements.

Cette nouvelle donne monétaire peut-elle faire baisser les prix de l’immobilier ? Si les prix de l’immobilier ont eu tendance à augmenter avec la baisse des taux d’intérêts, un mouvement inverse de baisse des prix en relation avec la hausse des taux semble moins probable à court terme. En revanche, le maintien du nombre de transactions à un faible niveau parait plus probable.

Au cours des vingt dernières années, les taux d’intérêts immobilier ont eu tendance à baisser alors que les prix de l’immobilier ont eu tendance à augmenter.

Les taux d’intérêt des crédits à l’habitat ont eu tendance à baisser au sein de plusieurs pays de la zone euro. Entre 2000 et 2023, cette baisse a été plus importante en France que dans les autres pays. Cette différence est d’autant plus notable entre 2013 et 2023 où les taux d’intérêt ont eu tendance à baisser en France – 1,9% de baisse moyenne annuelle sur la période – alors que les taux ont eu tendance à monter sur la même période en Allemagne (3,4%), en Espagne (1,5%) et en Italie (0,9%). Sur la même période, les prix de l’immobilier du neuf comme de l’ancien ont eu tendance à augmenter. Au total, sur la période 2000 – 2023, l’indice des prix de l’immobilier a augmenté en moyenne de 4% par an. Bien que légèrement infléchie, cette tendance est restée la même sur la période 2013 – 2023 avec une hausse moyenne de 3% par an.

Le contexte de hausse des taux ne semble pas réellement favorable à une baisse des prix de l’immobilier à court termes mais plus à une baisse du nombre de transactions. Sur la période récente (1^er trimestre 2021, 1^er trimestre 2023), les taux d’intérêt des pays considérés ont augmenté de 10% en moyenne par trimestre en France et en Espagne et de 14% en moyenne par trimestre en Allemagne et en Italie. Sur la même période, l’indice de prix de l’immobilier a augmenté de 1% en moyenne par trimestre. Une baisse a toutefois été amorcée notamment pour l’immobilier ancien depuis le dernier trimestre 2022. Au 1^er trimestre 2023, l’indice des prix de l’immobilier a baissé de 1% par rapport au 4^ème trimestre 2022 alors que les taux d’intérêt immobilier aux ménages ont augmenté de 24% sur la même période. Plus précisément, sur la même période, l’indice des prix de l’immobilier ancien a légèrement augmenté en province, à la fois pour les maisons et pour les appartements (1,4% en moyenne par trimestre). En Ile-de-France, l’indice des prix des appartements a légèrement baissé (0,3% de baisse en moyenne par trimestre) alors que le prix des maisons a légèrement augmenté (0,5% en moyenne par trimestre). La baisse des prix de l’immobilier pourrait intervenir dans un second temps mais les enjeux financiers en présence, notamment pour les ménages vendeurs, constituent sans doute un frein à une baisse rapide des prix de l’immobilier – indexée sur le rythme de hausse des taux.

Les données relatives à la vente et à la mise en vente des logements individuels et collectifs montrent ainsi un recul de l’activité des transactions et des mises en vente. Entre le premier trimestre 2021 et le troisième trimestre 2023, les ventes de logements individuels neufs ont baissé en moyenne de 8% par trimestre, tout comme les mises en vente. Sur la même période, la vente de logements collectifs neufs a chuté en moyenne de 7% par trimestre (4% pour les mises en vente). Au troisième trimestre 2023, les ventes de maisons individuelles et de logements collectifs neufs baissent respectivement de 35% et 31% par rapport au troisième trimestre 2022. La dynamique est assez similaire en ce qui concerne les ventes de logements anciens. Entre le premier trimestre 2021 et le troisième trimestre 2023, les ventes de logements anciens ont baissé de 5% en moyenne par trimestre. Au troisième trimestre 2023, les ventes de logements anciens baissent de 42% par rapport au troisième trimestre 2022. Ces données montrent bien l’attentisme des acteurs économiques vis-à-vis de la hausse des taux d’intérêt – pour les acheteurs – et de la relative baisse des prix – pour les vendeurs.

Depuis le début de la période inflationniste, les taux d’intérêts immobilier ont augmenté à un rythme plus soutenu que la baisse des prix de l’immobilier.  Depuis la fin de l’été 2023, la BCE a annoncé mettre en pause sa politique de hausse des taux. Cette politique apparait peu favorable à une baisse des prix de l’immobilier à court termes. Plutôt qu’une baisse des prix, on observe une baisse des transactions et des mises en vente qui témoigne de la difficulté des vendeurs et des acheteurs à faire valoir leurs intérêts dans le contexte actuel. Dans une perspective un peu plus lointaine, le manque de demande pourrait toutefois exercer une pression à la baisse plus importante qu’aujourd’hui sur les prix.