Immobilier : La Vague De Fond Du Coworking Et Du Coliving

Travailler dans un bureau partagé n’a rien de neuf. Ce qui est neuf, c’est que c’est devenu un gros business. 8 ans après la création de Wework à New York et 18 mois après son arrivée à Paris, des centaines d’espaces de travail partagés de plusieurs centaines de mètres carrés sont nés dans les grandes villes françaises, avec souvent une forte rentabilité pour les loueurs et une équation positive pour ses locataires. Ce phénomène, le « coworking« , révolutionne le marché de l’immobilier de bureaux, et finalement la façon de travailler. Cette tendance s’étend maintenant au logement partagé, le « coliving« .

L’atrium de Wework Lafayette (CR)

WeWork, de loin la plus emblématique entreprise d’espaces de travail partagés, fut créée à New York en 2010 par Adam Neumann et Miguel McKelvey. En 2018, il a ouvert plus de 200 sites au design léché dans vingt-et-un pays des cinq continents, et accueille quotidiennement 200 000 « membres » sur un million de mètres carrés. Ce sont des start-up, mais aussi des pigistes, des agences, des fonds d’investissement, des petites et des grandes sociétés qui y délocalisent une équipe projet de façon temporaire ou non. Au-delà des bureaux, WeWork fournit un accès à un réseau social interne très actif, à des événements sociaux et à des ateliers, ainsi qu’à une retraite annuelle d’été dans certains pays. Outre la qualité architecturale de ses espaces de travail et de collaboration, dont ses fameuses cuisines ouvertes, où le café et la bière sont à volonté, c’est l’établissement d’une communauté, via les événements et le réseau interne, qui a fait son succès. La société a levé plus de 7 milliards de dollars, ce qui la valorise à plus de 20 milliards, pour un chiffre d’affaires dépassant le milliard, preuve que le modèle fonctionne.

Le coworking, une vraie tendance de fond de l’immobilier de bureaux

L’espace de travail partagé est une solution extrêmement attractive pour toute entreprise en croissance qui n’a pas envie de s’aliéner un bail de 3 ans minimum pour des locaux forcément trop grands au début et trop petits à la fin. Tout calcul fait, c’est une solution économiquement rationnelle. En effet, les prix sont presque toujours formulés par poste de travail et par mois, de 200 à 800 euros selon les villes et le standing, pour donner une fourchette très large. Ainsi, une société d’une douzaine de personnes paye de l’ordre de 5000 euros par mois dans un quartier attractif d’une grande capitale mondiale, alors qu’un loyer simple coûte entre le quart et la moitié en moins, mais auquel il faudra ajouter toutes les factures (électricité, internet, ménage, sécurité, accueil, taxes…), les investissements initiaux (meubles, copieurs…) et surtout une personne pour s’occuper de la machine à café et des sous-traitants inévitables. Le calcul est vite fait, et le choix de la flexibilité aussi. D’autant que les collaborateurs plébiscitent ce type d’espace ouvert, vivant, attractif et inspirant. Les recrutements sont plus simples et la productivité globalement améliorée car c’est dans ce type d’environnement différent que la jeune génération aspire à travailler, start-up ou non. Ils génèrent des synergies car beaucoup d’acteurs vont trouver sur place leurs clients… ou des rencontres amicales pour une majorité d’entre eux.

Des milliers de coworking ont ouvert dans le monde, dans quasiment tous les écosystèmes innovants. A Paris, c’est la Cantine Numérique qui a été le pionnier en 2008, et s’est étendu ensuite dans un réseau partout en France. Depuis, les espaces de coworking ont fleuri et sont devenus plus grands, se remplissant aussi à toute vitesse. L’offre commence toujours à des espaces au format « café » qui proposent de payer un forfait à la journée, avec quelques dizaines places, jusqu’à des espaces de plusieurs milliers de mètres carrés, qui rivalisent avec WeWork, à l’instar de Spaces rue Réaumur à Paris, ou de l’acteur historique Régus qui a pris le train en marche et a rapidement remis au goût du jour ses espaces de bureaux partagés. My Nextdoor (groupe Bouygues) s’est lancé également. Certains espaces partagés refusent du monde et sont très rentables, tandis qu’ailleurs la surcapacité est patente. Mais le potentiel du coworking dépasse largement la taille d’un marché de niche : sa cible prioritaire de clientèle représente plus de 35% de la population active, et l’offre est déjà en train de se structurer et se segmenter. Selon une étude récente de BAP, il y a plus de 700 coworking en France et la croissance atteindrait 50% par an.

Des espaces qui renouvellent la façon de travailler partout en France

Le fait de faire voisiner des start-up avec des agences ou des sociétés plus traditionnelles dans les mêmes locaux semble créer une diversité créatrice de valeur, des rencontres imprévues et de la “sérendipité”. Des événements festifs et de networking y sont également régulièrement proposés.

A Lille, c’est Euratechnologies qui voit les choses en grand. Au début réservé à l’incubation de start-up sur 50.000m2, il s’est progressivement ouvert aux autres entreprises et a dû s’étendre pour répondre à la demande, jusqu’à viser 100.000m2. A Bordeaux, c’est Darwin qui rencontre aussi un fort succès. Né à Lyon, La Cordée s’est rapidement étendu en France. A Marseille, The Babel Community fait un carton avec un concept qui va au-delà du coworking car il comprend aussi de la colocation, de l’appart’hotel, ou de la restauration. Son promoteur Axis a pour ambition de devenir d’ici 5 ans, un groupe majeur sur le marché de l’immobilier locatif en créant des lieux hybrides mêlant logements, bureaux et services à destination des 25-35 ans. Il se relance dans un nouveau projet ambitieux sur la rue Saint Ferreol sur l’ancien site des Galeries Lafayette Marseille.

The Babel Community, rue de la République à Marseille (crédit M Brugières)

Le « coliving« , déjà présent dans les pays anglo-saxons, émerge donc dans nos grandes agglomérations, à l’intersection entre hôtellerie, séjour de courte durée, services à la personne et immobilier résidentiel. In fine, cela renouvelle et amplifie le phénomène de la colocation pour les jeunes urbains avec un excellent rapport qualité-prix, et apporte une nouvelle solution innovante pour les semi-nomades à la recherche d’une expérience de vie avec plus d’espaces communs et génératrice de rencontres. Ainsi, après la disruption apportées par les agrégateurs type Booking et celle du P2P apportée par Airbnb, les hôteliers vont affronter l’arrivée des acteurs du coliving, à moins qu’ils n’investissent eux-mêmes dans ce nouveau marché…

Dans l’industrie immobilière, coliving et coworking sont de nouveaux segments que les acteurs historiques doivent désormais intégrer dans leur stratégie, dont les leaders de l’industrie touristique ou d’immobilier de bureau pourraient, à terme, devenir des acteurs à part entière. A court terme, ce sont les acteurs agiles comme WeWork ou Axis qui prennent des positions fortes et un temps d’avance intéressant sur ce marché très dynamique.