Londres sort de la zone de risque de bulle immobilière, tandis que Paris et Francfort y font leur première entrée. L’étude d’UBS parue lundi 30 septembre révèle que Munich est le marché immobilier le plus surévalué au niveau mondial, tandis que les taux faibles alimentent les risques de bulle dans la zone euro.
En bonne santé ou en surchauffe ? Les prix de l’immobilier parisien ne cessent d’augmenter depuis des années et la donne n’est pas à la tendance inverse ces derniers mois. De quoi s’inquiéter de l’explosion d’une bulle immobilière ? Oui, selon la banque UBS.
L’indice UBS Global Real Estate Bubble 2019, une étude annuelle menée par le Chief Investment Office (CIO) d’UBS Global Wealth Management, conclut à un risque de bulle ou à une surévaluation notable des marchés immobiliers dans la moitié des villes considérées.
Le risque de bulle est très élevé à Munich, suivie par Toronto, Hong-Kong et Amsterdam. Francfort, Vancouver et Paris sont aussi dans la zone à risque de bulle, tandis que l’on constate de forts déséquilibres à Zurich, Londres, San Francisco, Tokyo et Stockholm. Les évaluations sont tendues à Los Angeles, Sydney, Genève et New York. En revanche, les marchés de l’immobilier de Singapour, Boston et Milan semblent évalués à leur juste valeur, alors que Chicago reste sous-évaluée.
Sur les quatre derniers trimestres, les déséquilibres se sont accentués, en particulier au sein de la zone euro. Francfort et Paris sont les deux exemples les plus frappants d’entrée dans la zone de risque de bulle, par rapport à l’année dernière. En revanche, les évaluations de Vancouver, San Francisco, Stockholm et Sydney ont fortement chuté. Le marché de l’immobilier londonien s’est considérablement apaisé, sortant ainsi de la zone de risque de bulle pour la première fois en quatre ans. Par ailleurs, les chiffres de l’indice à New York et à Los Angeles ont légèrement baissé depuis l’an dernier, alors que Tokyo et Singapour restent plutôt stables.
Intégrées pour la première fois dans l’édition de cette année de l’indice, Madrid, Moscou et Tel Aviv sont surévaluées, alors que Dubaï est estimée à sa juste valeur.
Selon Mark Haefele, Global Chief Investment Officer d’UBS Wealth Management, « à l’échelle mondiale, en ce qui concerne la demande de logements urbains, l’incertitude économique l’emporte sur les effets des baisses de taux d’intérêt. Cependant, dans certaines régions de la zone euro, les taux bas continuent d’entraîner les évaluations immobilières dans la zone de risque de bulle. »
« L’effondrement mondial des taux d’intérêt ne viendra pas secourir les marchés immobiliers »
En moyenne, dans les villes analysées, l’augmentation des prix corrigés de l’inflation a pour ainsi dire cessé sur les quatre derniers trimestres. L’immobilier résidentiel ne s’est apprécié de façon notable qu’à Moscou, à Boston et dans les villes de la zone euro. Francfort a été la seule ville à enregistrer des hausses de prix supérieures à 10%, ce qui était monnaie courante à l’échelle mondiale les années précédentes. En revanche, il y a eu des corrections de plus de 5% par rapport à l’année précédente à Sydney, à Vancouver et à Dubaï.
D’après Claudio Saputelli, Head of Real Estate chez UBS Global Wealth Management, « l’effondrement mondial des taux d’intérêt ne viendra pas secourir les marchés immobiliers. Dans bon nombre de villes, les taux d’intérêt hypothécaires ne sont plus la principale difficulté pour les acheteurs. Beaucoup de foyers manquent simplement des fonds propres nécessaires pour satisfaire les critères de financement des banques. Nous estimons que cela représente un des plus gros risques pour les valeurs de l’immobilier en centre-ville. »
Posséder un bien immobilier résidentiel en centre-ville était un moyen sûr d’accumuler de la richesse. Néanmoins, l’absence de viabilité économique entraîne une détérioration de l’attractivité de plusieurs villes et nourrit un déplacement vers les banlieues. Même si les facteurs sous-jacents qui soutiennent les propriétés en ville, y compris l’urbanisation, la révolution numérique et les contraintes d’approvisionnement artificielles restent solides, une augmentation des prix réels ne peut plus être considérée comme acquise.
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