La crise sanitaire n’a pas freiné les investissements à la montagne, bien au contraire, même si, cette année, les locations peinent à trouver preneurs du fait des incertitudes liées au confinement des pays européens.
La montagne va-t-elle sortir gagnante de la crise sanitaire ? Après avoir réalisé un très bel été avec une clientèle exclusivement française, les stations de montagne espèrent pouvoir ouvrir et réaliser une saison complète. Malgré les incertitudes liées à la crise sanitaire, les investissements vont bon train dans les stations de ski et soutiennent des prix de vente déjà très élevés. Selon les chiffres de Meilleurs Agents, les prix ont grimpé de 5,6 % en 2019 dans les Alpes du Nord. Avec un prix moyen au mètre carré de 4 895 €, qui peut monter jusqu’à 6 072 euros pour l’acquisition d’un chalet, les Alpes du Nord décrochent le titre du massif où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. « L’accessibilité, les infrastructures du domaine, les activités dans la station, l’offre de commerce déterminent le prix immobilier à la montagne. Les prix des Alpes du Nord s’expliquent par la présence des plus grands domaines skiables et des stations ayant le plus d’infrastructures, prisés par une clientèle aisée, notamment francilienne et internationale », déclare Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Dans les Alpes du Sud, Auron arrive en haut du podium. Avec une moyenne au mètre carré de 2 549 €, c’est sensiblement similaire aux tarifs jurassiens et près de deux fois inférieur à ceux des Alpes du Nord : les prix bas dans les Alpes du Sud s’expliquent par un manque d’accessibilité des stations et par leur taille, de moindre envergure que celles des Alpes du Nord.
Les Pyrénées restent le massif le moins cher avec un prix moyen à 1 940 €/m2. Leurs stations sont plébiscitées par les Toulousains, voire les Bordelais, ayant un pouvoir d’achat inférieur à celui des Franciliens. Par ailleurs, la clientèle internationale y est rare, à l’exception des skieurs espagnols.
Malgré la crise, en montagne, aucun programme immobilier n’a été annulé. Mieux, non seulement les futurs propriétaires se bousculent pour acheter mais, en plus, ils ne négocient pas. « L’appétence pour la montagne est toujours aussi forte », constate un professionnel du secteur. Aujourd’hui, un appartement ou un chalet à la montagne est vu comme un investissement souvent familial, sûr et à long terme. « C’est de moins en moins spéculatif, confirme Gabriel Mingeon, directeur général des agences immobilières GSI, à la fois spécialistes de transaction, location et syndic. Car il s’agit principalement d’une résidence secondaire, un achat plaisir. À la suite du confinement et grâce à des taux bas, les gens se sont dit que c’était le bon moment de franchir le pas.»
Le marché est surtout soutenu par la montée en gamme des hébergements. Ce qui se vend aujourd’hui, ce sont les résidences qui se situent au niveau d’un hôtel 4 ou 5 étoiles avec piscine, hammam, sauna, spa et tous les services qui vont avec. Les appartements sont plus grands qu’avant et plus luxueux aussi, avec souvent une suite parentale (salle d’eau attenante à la chambre). Chez MGM, un des leaders du marché de la résidence de tourisme haut de gamme, les trois pièces de 70 m2 s’affichent autour de 400 000 euros.
Dans tous les cas, les investisseurs cherchent désormais à concilier plaisir et rendement. « L’investissement à la montagne est une classe d’actif qui n’a rien à envier à la bourse », assure Jean-Thomas Olano, patron de Promo 6, à Méribel. D’autant que les formules d’acquisition pour optimiser fiscalement son placement se multiplient.
Tour d’horizon.
Un chalet ambiance Club Med
Bénéficier de tous les avantages d’un chalet individuel avec les services d’un club de vacances, comme les animations, le mini-club, le spa… voilà la proposition originale du Club Med. Dans le cadre de sa stratégie de montée en gamme, le leader mondial des clubs de vacances construit sur des terrains attenants à ses villages des chalets ou des appartements qu’il met en vente. Pleinement propriétaire de votre bien, vous pouvez le mettre en location. Ainsi, quand vous n’y séjournez pas, vous profitez des revenus ainsi générés et des avantages fiscaux relevant du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), notamment remboursement de la TVA sur le prix d’achat.
Les propriétaires qui choisissent la gestion locative bénéficient du statut VIP du Club Med avec les avantages Platinum associés, et bénéficient du « tout compris by Club Med » et de services exclusifs. Un programme d’échange permet d’échanger vos semaines au ski par des semaines au soleil.
Dans les Alpes, des chalets et des appartements sont proposés à la vente comme à Valmorel, Grand Massif Samoëns Morillon ou, depuis cette année, à La Rosière, dans la vallée de la Tarentaise, à proximité du nouveau resort qui ouvre fin décembre. Pour un appartement chalet en duplex ou en triplex à Samoëns, d’une superficie de 85 m2 avec terrasse, comptez 964 000 € HT minimum (pack mobilier inclus) en gestion locative.
Un appartement au ski en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété (en direct ou via une SCPI) revient à n’acquérir que les murs du bien immobilier, pas son utilisation. Autrement dit, c’est l’usufruitier qui peut occuper les lieux ou les louer. Ce démembrement de propriété ne dure qu’un temps : les parties décident de sa durée qui est généralement d’une quinzaine d’années. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère le plein usage de son bien.
L’acheteur ne pouvant bénéficier de l’usage, dans un premier temps, bénéficie d’une sérieuse décote à l’achat, entre 30 et 60 % du prix. Ce type d’investissement est idéal dans le cadre d’une préparation à la retraite, puisqu’il permet de « décaler » la perception de revenus fonciers.
iPlus, filiale du Groupe Consultim, lance la première résidence en nue-propriété au sein de la station de ski des Contamines-Montjoie. La pérennité de l’investissement est assurée par plusieurs solutions à terme, dont celle de le transformer en locatif meublé à l’issue des 17 années de démembrement. De plus, Consultim propose aux futurs investisseurs d’être accompagnés par Propertimo, filiale de gestion immobilière du Groupe, pendant la période de démembrement. Une Garantie Protection Revente est également mise en place pour l’offre en nue-propriété d’iPlus afin de sécuriser encore davantage l’investissement.
Située à l’entrée du village, au sein d’un quartier calme et verdoyant, la résidence dispose d’un emplacement privilégié pour accéder facilement aux activités offertes par la station, quelle que soit la saison. Bien desservie avec un accès facile en voiture ou à pied, elle bénéficie également de navettes gratuites dont l’arrêt est situé à 250 m de la résidence.
Le démembrement de propriété iPlus porte sur la totalité du bâtiment, soit 17 appartements. Déclinés du studio au 4 pièces, accessibles à partir de 108 000 euros TTC, les logements aux espaces généreux disposent tous d’une cave et d’une à deux places de stationnement.
Un chalet « patrimonial » à Méribel
Pour Jean-Thomas Olano, le patron du promoteur Promo 6, la station de Méribel, située au cœur du domaine des Trois Vallées, présente toutes les qualités pour y réaliser un investissement patrimonial. Dans cette station huppée familiale, le marché immobilier est beaucoup monté en gamme depuis 2014 jusqu’à atteindre des prix records en 2019. « À Méribel, le PLU [plan local d’urbanisme] n’a quasiment pas varié depuis la création de la station en 1938. Sur les quarante dernières années, les prix ont progressé de manière quasi métronomique de 4 à 6 % tous les ans », explique Jean-Thomas Olano.
Désormais, pour des biens haut de gamme, les prix démarrent à 22 000 euros du mètre carré. Certains biens exceptionnels ont pu monter jusqu’à 28 000 euros ! Un chalet non rénové devrait partir entre 14 et 17 000 euros le mètre carré, alors qu’une construction haut de gamme coûte entre 17 et 25 000 euros le mètre carré. Des niveaux de prix qui rapprochent Méribel de sa voisine Courchevel. Reste à savoir si la modification du PLU qui a suscité l’apparition de nouveaux projets après plusieurs années de rareté de l’offre aura une incidence sur les tarifs, d’autant plus que la station bénéficiera d’une exposition internationale avec l’organisation des Championnats du monde de ski en 2023.
En matière de location, Méribel se révèle plus accessible que ses voisines, avec un prix de l’ordre de 27 000 euros la semaine durant le mois de février pour un chalet haut de gamme. C’est fort logiquement à Méribel que Jean-Thomas Olano a développé ses plus beaux projets, notamment la restructuration de l’hôtel le Yéti en 11 appartements de luxe. « Tout est parti en sept semaines », se réjouit le promoteur, qui dirige aussi deux agences immobilières Barnes dans la vallée. Aujourd’hui, c’est toujours autour du fameux Rond-Point des pistes qu’il propose son nouveau projet : le Village de l’orée. Un ensemble immobilier, entièrement neuf, constitué de 25 appartements de prestige, du restaurant le Bistrot de l’orée, revisité, et agrémenté d’une activité traiteur et d’un espace conciergerie animé par Mountain Majord’Home. Ces services para- hôteliers directement intégrés faciliteront votre quotidien et vos vacances.
Et pour convaincre les investisseurs, Jean- Thomas Olano propose un accompagnement fiscal et juridique aux petits oignons. « Nos experts accompagnent les clients en leur préconisant, par exemple, en amont de l’achat du bien, de constituer une SARL de famille et d’opter pour le statut de loueur en meublé afin de créer du déficit foncier. » La récupération de TVA pour un achat dans le neuf est également très prisée de la clientèle. Une optimisation fiscale qui permet de faire de l’investissement à la montagne un placement très compétitif en termes de rentabilité.
Acheter des parts de SCPI montagne
Pour profiter du dynamisme du marché immobilier en montagne, sans contrainte, rien de tel que les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Il faut dire qu’elles ne manquent pas d’atouts pour les épargnants. D’abord, elles sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds importante. De plus, elles permettent de profiter du dynamisme du marché de l’immobilier professionnel, difficilement accessible au particulier. Elles offrent surtout des revenus réguliers, à savoir une quote-part des loyers payés par les locataires, sans avoir à se préoccuper de la gestion d’un bien au quotidien. En moyenne, les SCPI de rendement servent entre 3 et 6% par an.
Il existe des opérateurs de SCPI spécialisés dans l’immobilier locatif dans le secteur du tourisme de montagne. C’est le cas d’Atream qui propose la SCPI Pierre Altitude investissant dans des actifs hôteliers, résidences de tourisme et résidences hôtelières gérées, situés dans des stations de ski alpin à forte fréquentation touristique.
La SCPI a notamment acquis l’hôtel Club MMV Les Mélèzes, un 4-étoiles récemment rénové disposant de 185 chambres et d’installations haut de gamme, dont deux restaurants, un lounge, et un espace bien-être.
PAR JEAN-JACQUES MANCEAU
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