Entre 2017 et 2022, la baisse continue des taux d’intérêt a déclenché une frénésie d’achats immobiliers sans précédent. Pendant trois années consécutives (2020, 2021 et 2022), le marché a enregistré plus d’un million de transactions annuelles, dépassant largement les moyennes historiques situées entre 650 000 et 750 000 ventes par an. Cette période exceptionnelle, marquée par des taux d’intérêt aussi bas que 1 %, a créé une demande démesurée et une flambée des prix, avec jusqu’à quatre acheteurs pour un vendeur dans certaines régions.
Une contribution de Benjamin Mechaly, Fondateur de Primomanda
Retour à la normale en 2025
Aujourd’hui, le marché immobilier amorce un retour à l’équilibre. Les excès des années précédentes s’estompent progressivement, avec des prix qui reviennent à des niveaux plus raisonnables et des taux d’intérêt désormais autour de 3 % à 3,5 %. Bien que ces taux soient perçus comme élevés par rapport à ceux de la dernière décennie, ils restent alignés avec les normes historiques. Cette correction offre un contexte plus sain et durable pour le marché.
Acheter ou attendre : des opportunités ciblées
Pour les acheteurs, 2025 pourrait représenter une opportunité stratégique, mais tout dépend du type de bien et de sa localisation.
• Les primo-accédants : avec la baisse des prix dans certaines zones, notamment en périphérie des grandes villes, les primo-accédants peuvent accéder à des biens qu’ils n’auraient pas pu s’offrir il y a quelques années. Par exemple, dans des villes comme Lyon ou Nantes, les appartements de 2 à 3 pièces affichent une baisse de 5 % à 8 % par rapport à 2022.
• Les investisseurs locatifs : Les petites surfaces dans des villes universitaires (Montpellier, Lille, Toulouse) restent des valeurs sûres grâce à une forte demande locative. Toutefois, il est crucial de privilégier des biens bien isolés pour respecter les nouvelles normes énergétiques.
Pour les vendeurs, il est nécessaire d’ajuster sa stratégie en fonction de la nature du bien :
• Les biens haut de gamme situés dans des quartiers prisés ou dans des villes dynamiques comme Paris, Bordeaux ou Aix-en-Provence continuent d’attirer des acheteurs, mais à condition de ne pas surestimer le prix.
• Les propriétés nécessitant des travaux ou situées en zones rurales peuvent exiger des investissements pour se vendre rapidement. Par exemple, améliorer la performance énergétique (isolation, changement de fenêtres) peut augmenter la valeur perçue d’un bien de 10 % à 15 %.
Un nouveau cycle immobilier
Il est peu probable que l’on assiste à un retour des taux à 1 % ou des volumes de ventes dépassant d’un tiers les moyennes historiques. Toutefois, ce nouveau cycle pourrait poser les bases d’un marché plus stable et plus adapté aux réalités économiques.
Les investisseurs doivent repenser leurs stratégies :
• Privilégier les biens correctement notés sur le plan énergétique pour anticiper les hausses de charges locatives (en cas de chauffage collectif uniquement sinon aucune incidence pour le propriétaire).
• Évaluer la rentabilité sur une durée plus longue, notamment en tenant compte des nouvelles conditions d’emprunt et de la fiscalité locale.
En conclusion, acheter ou vendre en 2025 exige une approche réfléchie et adaptée à un marché en transition. Pour les acheteurs, c’est l’opportunité d’acquérir des biens à des prix plus abordables, en ciblant des zones où le potentiel de valorisation reste élevé. Pour les vendeurs, c’est le moment d’ajuster ses attentes et de valoriser son bien pour répondre à une demande plus exigeante. De plus, il est important de rappeler qu’il n’y a jamais de mauvais moment pour vendre, à condition que ce soit pour les bonnes raisons, comme par exemple pour réinvestir dans un bien plus adapté à ses besoins ou ses projets futurs.
Les gagnants de ce nouveau cycle seront ceux qui auront su anticiper, se préparer et adopter une stratégie long terme en phase avec les réalités du marché.
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