Comment tirer profit du marché de l’immobilier de luxe parisien au temps des incertitudes ?

Avec une croissance à deux chiffres atteint en 2022 grâce à un retour massif des investisseurs étrangers, l’immobilier de luxe parisien ne connaît pas la crise. Entre la levée des restrictions sanitaires, un taux de change favorable au dollar et la pierre considérée comme valeur refuge, il ne peut pas en être autrement. Le contexte actuel met en relief un fractionnement et des distorsions réinterrogeant constamment l’acte d’achat et de vente. Autant de répercussions qui impactent fortement le marché.

Comprendre les scissions qui animent le marché

Depuis le dernier semestre 2022, on observe à Paris un mouvement de divergence. Les biens avec défauts sont pénalisés par les taux qui augmentent alors que les biens exceptionnels continuent de prendre de la valeur et se vendent en un temps record.
En effet, le style Haussmannien séduit toujours autant les acquéreurs. La qualité architecturale et Paris continuent de fasciner le monde entier, tant par ses 1 500 ans d’histoire que par son statut de capitale européenne.
Les acquéreurs dans l’ultra-luxe sont essentiellement des étrangers amoureux du patrimoine français. Qu’ils soient Anglais, Belges, Allemands, Suisses, Scandinaves ou Américains, tous ont en tête l’effet carte postale de la ville, ses arrondissements emblématiques (Saint-Germain-des-Prés, le Luxembourg ou encore une partie du 7 ^e arrondissement) et la tour Eiffel. 
Les acquéreurs français sont davantage rationnels et sont en quête de biens d’usage et de qualité (résidence principale ou co-principale). C’est en ce sens qu’ils optent pour des quartiers historiques et animés, situés rive gauche ou rive droite.
D’autres secteurs sont plébiscités tels que le 3^e, le 9^e, le 18^e, le 16^e (Passy, Auteuil), le 17 ^e (rue de Lévis, le parc Monceau).
En parallèle de cette dynamique, un micro marché très localisé se détache (6 ^e, 7 ^e arrondissements, le Triangle d’Or et le 16 ^e Nord (Trocadéro, Alma) où l’on passe d’une dimension prix au m2 à une dimension budget (5, 10, 15 millions d’euros). C’est la raison pour laquelle on peut caractériser le marché de l’immobilier du luxe d’un « marché à 3 vitesses » : 75 % correspond aux biens d’usage et connaît une baisse en raison de l’inflation, 15 % concentrant les biens dits de qualité est en hausse, et le reste représente une ultra niche avec des biens de prestige qui s’arrachent à des sommes exorbitantes.

Agent immobilier, acquéreur, vendeur : une histoire d’équilibre

Ce marché de l’immobilier du luxe parisien à trois niveaux ravive l’idée que les qualités intrinsèques d’un bien sont au cœur du processus de vente/acquisition. L’emplacement (rue, adresse, micro marché), la qualité de l’immeuble (année de construction, matériaux employés, état des parties communes), l’étage, l’exposition, la vue, la superficie, le plan du bien et sa hauteur sous plafond demeurent nos principaux critères d’évaluation. Dans un modèle économique reposant sur l’offre et la demande, plus un bien possède les fondamentaux requis, plus le prix de vente sera élevé. Si le bien présente le top de chaque fondamental, il partira assurément à des sommes stratosphériques. En effet, les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour ce type de bien car ils sont conscients de la valeur que prendra leur appartement dans le temps.

Il convient toutefois de distinguer investissement locatif et usage. Les caractéristiques énergétiques ont un poids certain pour celui qui cherche à faire un investissement locatif. Un mauvais DPE peut conduire à d’importantes négociations dans la mesure où des travaux de rénovation énergétique devront être réalisés. Mais quel que soit l’objectif, les fondamentaux ne doivent pas être négligés car ils sous-tendent la valeur qu’un bien va prendre dans le temps ou qu’il peut perdre si la conjoncture est défavorable. Par conséquent, dans un marché qui se rationalise de plus en plus, l’agent immobilier doit être celui qui centralise toutes les données clés et qui les analyse en tenant compte de la réalité du marché.

Le but étant de sortir du désir de strass et paillettes pouvant mener sur une mauvaise voie aux conséquences préjudiciables pour le vendeur, faute d’une estimation réaliste. De fait, les acquéreurs comme les vendeurs doivent se méfier du chant des sirènes de certains acteurs en complète incohérence avec le marché. En recherchant un accompagnement fondé sur des critères objectifs, ils seront en capacité de prendre des décisions éclairées. Ne pas tomber dans un jusqu’auboutisme irrationnel s’avère donc indispensable pour conclure une affaire dans les meilleures conditions. Mais attention, il ne s’agit pas pour autant de faire fi de ses émotions ! Le cœur a ses raisons que la raison ne connaît pas…

Avec encore beaucoup de liquidités présentes sur le marché, l’année 2023 s’annonce globalement florissante. Un retour à la normale en raison de l’inflation est toutefois attendu en ce qui concerne les biens d’usage. Le secteur de l’immobilier de prestige quant à lui reste très préservé car il est “indexé” à une pierre sans équivalent et à une ville où le rêve côtoie la réalité… Paris est aujourd’hui la 2e ville préférée de la clientèle de luxe internationale devant New York et Londres.

Tribune rédigée par Léonard Césari – Directeur associé Groupe Mobilis

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