L’immobilier d’entreprise, à l’instar de l’immobilier résidentiel (coliving, immobilier géré…), connaît un bouleversement dans ses usages et pourrait être un acteur du rebond économique pour reconstruire de la richesse sur nos territoires : implantation de sites de production nouvelle génération, d’espaces de travail adaptés à l’économie autour de la data et d’Internet, nouveaux modes de travail nomades… Pour entrevoir les évolutions potentielles, nous avons échangé sur l’avenir de l’immobilier avec Félix Bertojo, Président du comité stratégique du groupe Spirit, leader des parcs d’activités en France.
Quels sont les enjeux et les défis dans l’immobilier d’entreprise sur notre territoire ?
Félix Bertojo : Nous sommes confrontés à la nécessité de préserver l’équilibre écologique, en faisant les bons choix d’urbanisation, énergétiques et constructifs, aussi bien en immobilier d’entreprise que sur l’ensemble du secteur. La crise des COVID est génératrice et accélératrice de nouveaux usages, rendus possibles par la digitalisation croissante de notre société. Cette 4e révolution industrielle vient bouleverser nos modes de vie. La plateforme numérique devient la réponse à l’ensemble de nos besoins. Aujourd’hui, l’immobilier doit donc répondre aux nouvelles attentes des citoyens et aux nouveaux usages de la ville. L’accessibilité des villes, la place des centres commerciaux, des lieux de production, de travail et les critères d’un habitat de qualité ont évolué. Si nous prenons le cas des locaux d’activités par exemple, ils doivent s’implanter dans des zones en phase avec les attentes des utilisateurs afin d’être attractifs : quartiers vivants, espaces qualitatifs, bel environnement… La difficulté réside bien souvent dans la capacité à dénicher les terrains adéquats, répondant à ces nouvelles attentes, généralement en raison du manque de place, d’autorisations difficiles à obtenir, de réflexions qui opposent, souvent à tort, agriculture et économie… Enfin, l’enjeu de la reprise économique est majeur pour le secteur de l’immobilier, qui tient toujours une place importante dans les crises. Il y a une vraie responsabilité politique à positionner l’immobilier comme un acteur du rebond économique et non à le relayer au rang des économies à soutenir. Le défi du secteur immobilier, véritable vecteur de croissance, est donc de trouver sa place, au service de ces nouveaux usages, tout en veillant à préserver l’équilibre écologique.
Quelles sont les tendances et les évolutions futures dans nos modes de travail ?
Félix Bertojo : On ne travaillera plus jamais comme avant. Le bureau pourrait devenir un endroit de rencontre, pour les réunions, le lien social, la relation avec la direction, pour l’image. On ne s’y rendra plus le matin pour en partir le soir. Il y aura peut-être des espaces de coworking près de notre maison pour aller travailler, se connecter. On va habiter une maison meublée avec conciergerie, pressing, coworking et commerces de proximité. Il y a trente ans, le scénario classique se déroulait ainsi : on habite chez ses parents, on est locataires, on achète ensuite une maison pour ses vieux jours… Aujourd’hui, on passe des parents aux cités étudiantes, aux résidences jeunes, en « coliving » pour les jeunes couples, on achète dès que l’on a des enfants mais pas pour longtemps, on bouge… En un mot, on est beaucoup plus mobiles et propriétaires moins longtemps. Avec ces nouveaux usages, on a envie de « tiers lieux », d’endroits où l’on n’est ni chez soi ni au travail, avoir accès à plus de services, à plus d’espaces verts comme des potagers collectifs, par exemple. Le confinement a grandement amplifié ce phénomène avec le souhait d’avoir des endroits plus spacieux, des accès à l’extérieur, et avec le besoin de se retrouver dans des lieux partagés. On évolue donc vers un immobilier plus flexible, plus évolutif, avec un besoin de services attachés aux murs. Par conséquent, on sera moins « matériel », avec un immobilier géré par des professionnels. C’est l’idée de la « pierre papier » : la dématérialisation de la propriété. On pourra vendre les titres de propriété selon ses besoins. La valeur des murs va s’estomper pour être davantage attachée aux services. L’immobilier devient ainsi plus complexe, pour répondre aux normes et s’adapter aux nouvelles attentes.
Quelles sont vos méthodes pour inventer les lieux de vie et de travail de demain ?
Félix Bertojo : Tout d’abord, chez Spirit nous écoutons toutes les parties prenantes afin de co-construire avec réalisme, attention et considération, le monde de demain. Nous avons une dynamique d’innovation agile selon un modèle de « test & learn » pour nous développer vers de nouveaux secteurs : nous imaginons un produit, le lançons, regardons le retour d’expérience, montons un business plan et ensuite nous industrialisons. Nous ne cédons pas aux effets de mode et préférons réfléchir en profondeur aux problématiques immobilières afin de prendre les bonnes décisions. Ainsi, notre approche n’est pas simpliste, nous étudions vraiment les tenants et aboutissants de chaque projet pour trouver les meilleures solutions. C’est notamment cela qui nous a permis de devenir leader sur le segment des parcs d’activités en France. Il y a 15 ans, nous avons senti un besoin existant sur ce secteur. Nous avons donc creusé, essayé de comprendre le marché et proposé un produit innovant, reposant sur le principe de mutualisation, flexible et avec une grande qualité architecturale. Nous sommes très exigeants dans la conception de nos bâtiments. Nous veillons à ce qu’ils soient évolutifs et réversibles dès leur conception. En effet, les bâtiments ont une durée de vie entre 30 à 50 ans et ne doivent pas être liés à un seul usage, sinon ils sont condamnés à la destruction. C’est pourquoi, nous concevons des biens immobiliers qui évoluent avec le monde du travail d’aujourd’hui et de demain. Nous sommes autant attentifs à leur qualité architecturale qu’au bien-être des futurs utilisateurs afin de créer un lieu de vie beau, agréable et parfaitement fonctionnel. Entrez « parcs d’activités Spirit » sur « Google images » et vous verrez !
Quelle est l’actualité de Spirit ?
Nos premières opérations en immobilier géré sortent de terre après le lancement de cette filiale en 2020. Nous venons également de clôturer un fonds d’investissement dédié aux parcs d’activités dans les délais impartis et avons obtenu l’agrément AMF pour notre filiale de gestion d’actifs, Spirit REIM Services. Nous lançons actuellement un second fonds d’investissement, toujours pour des locaux d’activités. Nous continuons par ailleurs, à nouer des partenariats avec des confrères en immobilier résidentiel. Toutes ces actions sont réalisées en adéquation avec notre ADN, nos valeurs et en accord avec nos convictions.
