L’immobilier d’entreprise en pleine mutation sur le fond et la forme 

Des plateformes logistiques livrant à domicile se substituant progressivement aux grands centres commerciaux, le travail à la maison mettant à mal certains espaces de travail trop rigides… Autant d’exemples qui montrent que la pandémie mondiale entraîne une forte évolution du monde économique en bouleversant les habitudes de travail et de consommation. L’investissement immobilier devient par conséquent plus complexe et stratégique. Nous avons échangé avec Rémy Bourgeon, Président d’Alderan, société de gestion immobilière d’entreprise qui s’adapte aux contraintes et opportunités du marché avec agilité, en s’adressant aux particuliers et professionnels désireux d’investir en immobilier d’entreprise.

Quels sont les enjeux et défis de l’immobilier d’entreprise ?

Rémy Bourgeon : Notre activité est guidée par trois éléments au niveau macro-économique. Les taux d’intérêt bien sûr, la fiscalité et les autorisations d’urbanisme. Actuellement, nous vivons un fait totalement historique car nous profitons de taux extrêmement bas depuis près d’une décennie, ce qui encourage et facilite les investissements.

Côté fiscalité, rien ne bouge. L’immobilier reste toujours le « mal aimé » et cela constitue un énorme frein. Je soutiens qu’il y a une iniquité entre la fiscalité dans l’immobilier et celle qui s ‘applique aux autres investissements. Par exemple, lorsque l’on investit dans une entreprise du CAC 40, les dividendes sont imposés à 30 % sur une base forfaitaire y compris les prélèvements sociaux. Dans l’immobilier d’entreprise, les revenus fonciers ne bénéficient pas de ce plafonnement puisque au-delà des prélèvements sociaux, intervient la tranche marginale d’imposition pouvant porter le prélèvement total à 60%, voire plus. Pourtant, le risque est très souvent plus grand et l’investissement en immobilier d’entreprise participe à l’activité économique de façon significative (plus de 30 milliards d’euros d’investissement en 2019 et plus de 25 encore en 2020 malgré l’année Covid). Cette différence de traitement, pour moi, est injustifiée. Les taxations sont appliquées comme si l’immobilier n’était pas productif.
Enfin, du côté urbanisme, notre tâche n’est pas aisée pour obtenir les autorisations de construction. Le parcours administratif est de plus en plus complexe. En 40 ans de métier, j’ai vu les effets de la décentralisation sur la lenteur des décisions d’urbanisme. Les délais d’attente deviennent monstrueux, à tel point que les temps d’instruction représentent en moyenne le double de la durée des travaux ! Ces trois points sont des marqueurs importants, encadrant l’activité immobilière en France, et impliquent une vigilance permanente.

Quelles sont les tendances et évolutions que vous constatez ?

Rémy Bourgeon : Actuellement, dans l’immobilier d’entreprise, les bâtiments logistiques sont devenus une classe d’actif à part entière : 4,6 Milliards d’euro en 2019, sur un total en immobilier d’entreprise de 36 milliards. Et en 2020, respectivement 3,4 et 26 milliards (bureaux, hôtellerie, commerces, locaux d’activités et logistiques). L’essor du e-commerce (achat par internet) induit un flux logistique qui se professionnalise. Souvent, il faut un local de stockage intermédiaire pour la production importée ou sortie d’usine, plus une plateforme logistique urbaine pour une livraison à domicile ou en dépôt de proximité. Les nouveaux bâtiments construits sont plus efficaces et avec une pérennité accrue.
Face à cette tendance, nous avons lancé une SCPI totalement dédiée à cette classe d’actifs, dénommée ACTIVIMMO, qui connaît une forte attractivité (plus de 100 millions d’euros collectés auprès du grand public en 15 mois sur un immobilier autrefois délaissé). 

L’évolution actuelle du e-commerce en France a évidemment un impact sur le commerce physique. Les surfaces commerciales de grande envergure vont devenir plus rares. A l’image du projet EuropaCity, un méga-complexe de loisirs et de commerces à Gonesse (Val-d’Oise), retoqué par le gouvernement. Cette tendance va se confirmer et certaines surfaces commerciales vont devoir trouver un nouvel usage, et notamment en bâtiments de dépôts ou de logistique urbaine.

Quel est l’impact de la crise sanitaire actuelle sur l’immobilier de bureaux ?

Rémy Bourgeon : Dans les entreprises, on s’aperçoit malgré tout des limites du télétravail et de la nécessité des interactions sociales. Tous les espaces de bureaux ne seront donc pas obsolètes mais ils devront évoluer, pour proposer des surfaces plus chaleureuses, comportant des lieux de rencontres, des espaces verts, des services…
Les bureaux vont sortir d’une certaine rigidité actuelle pour évoluer, car l’utilisateur des espaces de travail doit trouver un agrément pour prendre le métro, venir travailler, dans une sécurité renforcée…. Nous travaillons actuellement avec un grand cabinet d’architectes,  sur un projet innovant de bureaux et services, à horizon 2023, qui proposera ce nouvel art de travailler à Paris.

Quelles sont les valeurs de votre entreprise et ses engagements ?

Rémy Bourgeon : Mon objectif en tant que chef d’entreprise, est le bien-être des salariés, en leur offrant au maximum un cadre de travail agréable et d’épanouissement professionnel. En tant que prestataire de services, ALDERAN doit fournir une qualité irréprochable à ses clients investisseurs ou locataires, et nos salariés ne peuvent répondre à cette exigence sans être eux-mêmes dans une ambiance respectueuse de leurs aspirations. Nous avons mis en place un management participatif, avec beaucoup d’échanges et de compréhension mutuelle.

Nous nous impliquons dans des classes d’actifs dont les évolutions sont rapides et nous souhaitons prendre en compte notre responsabilité d’entreprise par rapport à la société. Nous travaillons sur le label ISR, pour des placements durables et responsables dans le respect des normes environnementales. Les bâtiments respectant les labels environnementaux (en termes de construction, d’exploitation et de gestion de l’énergie), compensent l’artificialisation des sols et sont un gage de pérennité de leur valorisation. 

Quelle est l’actualité d’Alderan ? 

Rémy Bourgeon : Notre activité de société de gestion immobilière agréée par l’AMF a la caractéristique de s’adresser à la fois au grand public par le biais de la SCPI ACTIVIMMO, première SCPI (Société civile de Placement Immobilier) spécialisée en locaux d’activités et de logistique urbaine, tout en développant des partenariats avec des investisseurs plus institutionnels ou plus avertis, sur d’autres classes d’actifs et notamment les bureaux et l’hôtellerie. Ce qui nous permet de couvrir un large spectre d’investisseurs demandant une grande polyvalence de notre équipe.