Foncière Magellan est une société de gestion de portefeuille créée en 2010 et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Elle gère aujourd’hui plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion, ce qui représente plus de 650 000 m² composés principalement d’actifs immobiliers tertiaires (bureaux et de parcs d’activités dédiés à la réindustrialisation), mais aussi d’actifs de santé (maisons médicales, cliniques…) et de logement (coliving). À ce sujet, Steven Perron, président-fondateur de Foncière Magellan, nous explique en quoi les fonds d’investissement s’efforcent de répondre aux nouveaux usages au travail et dans nos modes de vie.

 

Dites-nous quelques mots sur Foncière Magellan !

Steven Perron : Nous sommes un acteur engagé de l’investissement immobilier en région, avec une expertise historique dans les clubs deals investis en immobilier tertiaire (bureaux et parcs d’activité). Nous en possédons une soixantaine aujourd’hui ! Cela consiste à rassembler un nombre limité d’investisseurs pour accéder à des actifs immobiliers historiquement réservés à des investisseurs institutionnels, en raison des montants élevés à l’acquisition. Notre métier consiste à créer et lever des fonds auprès d’investisseurs privés et institutionnels. Nous travaillons sur différents types de véhicules d’investissement. La SCPI (Société civile de placement immobilier) est le véhicule le plus connu, mais il en existe d’autres comme le FIA (Fonds d’investissement alternatif), l’OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier), ou le FPCI (Fonds professionnel de capital investissement). Tous portent diverses stratégies immobilières (actifs de bureaux en région, de coliving, de santé, parc d’activités à restructurer, etc.), imaginées et structurées pour répondre aux problématiques patrimoniales ou fiscales des investisseurs (constitution d’un capital, création de revenus, transmission de patrimoine…). Empreints de notre histoire et de notre ancrage en région, nous œuvrons chaque jour pour permettre à nos investisseurs de financer des projets immobiliers innovants et porteurs de sens pour les territoires. Cet engagement s’illustre par notre présence dans des projets liés aux nouveaux usages. Nous avons par exemple récemment investi dans un ensemble immobilier de 7 800 m² dédié à l’industrie de demain. En cours de construction par Eiffage, cette VEFA de bureaux et d’activités sera livrée en février 2023. Ce projet immobilier, nommé « La Forge », a d’ailleurs remporté le Prix des Pyramides d’Argent 2020 dans la catégorie « Immobilier d’Entreprise ».

 

Pouvez-vous nous donner un autre exemple ?

Steven Perron : Nous avons fait l’acquisition, pour le compte de notre véhicule d’investissement (le FPCI Immoval 2020, dédié au renouvellement urbain), de trois bâtiments industriels de l’ancien siège de PSA, sur le site historique de La Janais (Rennes). Un important travail de restructuration, de rénovation et d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments totalisant plus de 56 000 m² sera mené au cours des cinq prochaines années. En veille permanente sur l’innovation, nous sommes ainsi partenaires de la French PropTech (mouvement national regroupant les startups qui innovent dans les secteurs de l’immobilier et du bâtiment), ainsi que de la Fondation Palladio, qui porte l’ambition de rassembler les acteurs privés et publics afin de construire la ville de demain. Une ville qui se veut plus humaine, durable et inclusive. 

 

Cet engagement s’illustre aussi par vos fonds. 

Steven Perron : Oui ! Notamment par la SCPI Foncière des Praticiens. Face aux enjeux du vieillissement de la population et d’allongement de la durée de vie, nous souhaitions offrir la possibilité aux investisseurs d’investir dans des actifs immobiliers de santé (cliniques, maisons médicales, lieux de soins et consultations…) au service des territoires. Nous avons ainsi créé la SCPI Foncière des Praticiens en 2017 aux côtés des praticiens du Groupe Vivalto Santé (3ème opérateur de clinique privée en France). En 2020, nous avons souhaité aller encore plus loin dans notre démarche en adoptant le statut de fonds de partage, offrant ainsi aux associés de la SCPI Foncière des Praticiens, la possibilité de reverser une partie de leurs revenus issus de la SCPI à 3 associations et fondations (option libre). Foncière Magellan en tant que société de gestion du fonds s’est, de son côté, engagée à reverser 20 % de sa commission de gestion annuelle. 
Une vocation sociale portée depuis sa création et qui aujourd’hui se concrétise encore un peu plus grâce à sa labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable) obtenue en juillet dernier. Loin d’être juste une récompense, elle l’engage désormais dans un processus d’amélioration continue au service d’un meilleur maillage territorial et de parcours de santé plus fluides et performants. Elle fait ainsi l’objet d’un suivi régulier et transparent pour les investisseurs sur la base de critères de performances extra-financiers construits autour des 3 piliers que compte l’ESG : Environnemental, Social, de Gouvernance. 
Nous avons aussi lancé en mars dernier un fonds d’investissement dédié au coliving, un nouveau mode d’habitat partagé. Il vise à répondre à la pénurie de logements, à l’augmentation des loyers (observée dans les grandes métropoles), au nombre croissant d’étudiants et aux besoins accrus de flexibilité et de lien social des nouvelles générations… Les actifs de logement en coliving sont des logements alliant espaces privés de qualité (chambre avec salle de bain privée), grands espaces communs et une brique « services » plus ou moins développée (ménage, salle de sport, cinéma, conciergerie…). Ce fonds COLIVIM vise ainsi à investir dans des actifs de coliving à destination principalement de jeunes actifs et étudiants, dans des villes françaises, attractives et dynamiques.

 

Quelles sont vos actualités en termes de fonds d’investissement ?

Steven Perron : Comme cité précédemment, nous avons obtenu dans le courant de l’été le label ISR pour notre SCPI Foncière des Praticiens. Il s’agit de la 1ère SCPI investie sur la thématique santé à obtenir le label. Un label qui vient récompenser une démarche sociale entreprise depuis plusieurs années. Et d’autres fonds sont en cours de labellisation ! Nous lançons également prochainement un fonds de promotion afin d’accompagner une sélection de promoteurs français situés en région. Il permettra le développement de leurs différents programmes immobiliers au sein des grandes métropoles régionales, mais sera aussi l’assurance d’une réserve foncière. Il s’inscrira dans la lignée de notre FPCI Immoval, qui vise à participer au renouvellement urbain, en faisant l’acquisition d’immeubles vieillissants et obsolètes pour les restructurer au standard du marché (performance énergétique, conception des espaces de travail…), les relouer et les revendre. Cette stratégie patrimoniale a pour vocation de créer de la valeur sur une période de 5 à 6 ans.  

 

Identifiez-vous des tendances particulières ? 

Steven Perron : Il y a un appétit grandissant pour l’investissement immobilier ! Cette classe d’actifs a résisté à la crise sanitaire. Le marché immobilier des bureaux en région est d’ailleurs de plus en plus dynamique. Mais la première grande tendance de notre secteur porte toutefois sur l’investissement socialement responsable (ISR), qui est au cœur des préoccupations des investisseurs cherchant aujourd’hui à allier sens et performance. Les critères extra-financiers comme l’environnement, la gouvernance, la responsabilité sociale de l’entreprise et le bien-être au travail sont désormais incontournables au même titre que la performance. Ils deviendront la norme demain. Depuis quelques années, la restructuration de sites (actifs value-added) est également une tendance en phase d’accélération. Cette opération s’inscrit dans une stratégie de création de valeur. Qui plus est, elle répond aux exigences du décret tertiaire, qui oblige le parc immobilier tertiaire à réduire sa consommation énergétique.