Reconnu pour son expertise dans le domaine de l’immobilier tertiaire, plus précisément dans l’immobilier logistique, le cabinet d’avocats ANGLE DROIT travaille aux côtés de nombreux clients pour leur apporter conseil et accompagnement sur mesure, comme nous l’explique lors de cette interview Maître Marie Sacchet, Avocate Associée au sein du cabinet.
Pouvez-vous nous quelques mots sur l’histoire de votre cabinet d’avocats ANGLE DROIT ?
Fondé en 2016, le cabinet d’avocats ANGLE DROIT — qui compte aujourd’hui 4 avocats, 3 juristes et 1 assistante juridique — est né de la volonté de son associée fondatrice, Maître Marie SACCHET, de mettre au service de ses clients sa compétence et sa passion pour l’immobilier.
Le cabinet s’est, au fil des années, doté d’une expertise particulière dans l’immobilier tertiaire, et plus particulièrement dans l’immobilier logistique, devenant tout d’abord adhérente puis membre du conseil d’administration de l’association de l’immobilier logistique et industriel (AFILOG).
Quels sont aujourd’hui les principaux domaines d’intervention de votre cabinet ?
Le cabinet traite de sujets relevant des bâtiments recevant un usage professionnel : bureaux, usines, parcs d’activités, entrepôts logistiques, etc. Une haute expertise qui permet au cabinet d’accompagner ses clients tout au long du cycle de vie de l’immeuble. Nous intervenons et assistons nos clients depuis l’acquisition du foncier, l’obtention des autorisations de construire, la mise en exploitation du bâtiment, que ce soit pour compte propre ou dans une perspective locative – puisque nous assistons beaucoup de foncières dans le cadre de la gestion patrimoniale de leurs biens – jusqu’à la revente ou le démantèlement du bâtiment.
Le Cabinet Angle droit est structuré en plusieurs pôles. Notre pôle construction/aménagement est concentré sur les premières étapes du cycle de vie du bâtiment : sécurisation de l’obtention des autorisations d’urbanisme et conclusion des contrats de construction, sans oublier l’assistance juridique et technique de nos avocats spécialisés en cas de sinistre construction. Notre expertise nous permet d’aborder des aspects très spécifiques tels que les problématiques environnementales et réglementaires.
Lorsque le bâtiment est achevé, le pôle baux/gestion immobilière prend le relais, spécialisé dans l’accompagnement de ses clients, dans la négociation, et la conclusion de leurs baux commerciaux. En tout,400 à 500 baux sont rédigés et conclus chaque année par notre cabinet. Cela représente plusieurs milliers de mètres carrés et plusieurs millions d’euros de revenus locatifs.
Notre troisième pôle est quant à lui spécialisé dans le recouvrement des impayés locatifs. Ralentissement économique lié aux guerres, augmentation du coût des matériaux et des matières premières, effets post-covid avec l’arrivée à échéance des PGE ; autant d’éléments qui ont fragilisé les sociétés locataires, lesquelles font face à des difficultés de paiement de leurs loyers. Le cabinet intervient ainsi auprès de ses clients institutionnels afin d’assurer le recouvrement effectif des loyers et les assiste également lorsque, hélas, les locataires basculent en procédure collective. Le cabinet est d’ailleurs membre de l’Institut français des Praticiens des procédures collectives (IFPCC), structure interprofessionnelle qui rassemble les praticiens de la prévention et du traitement des entreprises en difficulté.
Pouvez-vous nous donner quelques exemples de problématiques pour lesquelles des clients se sont tournés vers vous ?
Nous sommes spécialisés en droit immobilier tertiaire, et plus particulièrement en matière d’immeubles à usage d’activité et de stockage, qui regroupent toutes les typologies et surfaces permettant l’approvisionnement et le stockage de biens. Le cabinet Angle Droit se démarque par une expertise de niche, celle de l’immobilier logistique. Ce domaine englobe autant les plateformes logistiques XXL, que la logistique du dernier kilomètre, avec de petites surfaces de stockage utilisées pour desservir les centres-villes.
La spécialisation du cabinet réside dans sa maîtrise, propre à cette typologie de locaux, d’une réglementation très spécifique issue du droit de l’environnement : celle des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). Nous nous distinguons par notre expertise et notre savoir-faire sur cette typologie d’actifs et cette réglementation particulière, ce qui est particulièrement apprécié de nos clients.
En effet, lors de la construction de l’immeuble, ce sont des dossiers très particuliers à monter, des autorisations spécifiques à requérir, des problématiques « loi sur l’eau », compensation agricole, dérogation espèces naturelles protégées, etc. Au moment de la sécurisation de l’obtention des autorisations, les clients sont très attachés à cette compétence technique.
De la même manière, lors de la négociation des baux, la connaissance par notre cabinet des problématiques liées à cette typologie de bâtiment est réellement appréciée, car nous sommes en capacité de déceler très en amont de futures contraintes d’exploitation ou inadaptation du bâtiment à l’activité qui pourrait être envisagée par un candidat locataire.
Il y a quelques années, ces locaux manquaient de visibilité, et étaient essentiellement détenus, construits et exploités par des logisticiens ou des foncières ultras spécialisées. La période Covid et les différents confinements (développement du e-commerce et évolution des modes de consommation) ont mis en lumière la nécessité pour un territoire de disposer de ce type de surfaces pour approvisionner et desservir sa population. Ils sont aussi de plus en plus sollicités. L’accompagnement du cabinet Angle Droit auprès de ses clients s’effectue par le sourcing du terrain, son acquisition, l’obtention des autorisations, la construction du bâtiment, puis sa mise en exploitation ou en location.
Le contexte géopolitique et économique impacte les opérateurs de ce secteur, au même titre que tout opérateur immobilier. Ils rencontrent des difficultés accrues pour apprécier la rentabilité de leurs projets, qui deviennent aujourd’hui de plus en plus onéreux, au regard de l’inflation, notamment du coût des matériaux et du coût d’acquisition des terrains. À ces différentes problématiques s’ajoute une difficulté spécifique à cette typologie d’actifs : une réglementation et des contraintes juridiques toujours plus complexes.
Les promoteurs logisticiens doivent faire face à un amoncellement de normes, la plupart du temps contradictoires. C’est notamment le cas avec l’objectif dit du « Zéro artificialisation nette (ZAN) », qui ambitionne à une réduction de la consommation des terrains non artificialisés. Cet objectif implique la nécessité de redévelopper des projets sur des friches industrielles ou d’anciennes zones d’ores et déjà artificialisées ou construites. Or, ces terrains sont trop petits pour accueillir certains projets, et notamment des entrepôts de stockage. Pour répondre utilement aux ambitions du ZAN, les opérateurs devraient donc être autorisés à construire en hauteur (développer des plateformes à étages, comme cela se fait actuellement dans beaucoup de pays).
Le problème, c’est que la réglementation française (et notamment la réglementation sur les ICPE) n’est pas adaptée à la possibilité de développer ces plateformes à étages. Nous sommes donc dans une impasse. Pour l’heure, des groupes de travail (auquel le cabinet Angle Droit est associé de par sa participation dans des associations spécialisées en matière de logistique) se réunissent pour essayer de trouver des solutions avec les autorités administratives compétentes.
Hormis l’expertise, que viennent chercher auprès de vous vos clients ? Quelle valeur ajoutée leur apportez-vous à travers cet accompagnement ?
La proximité, la réactivité et les atouts d’un cabinet à taille humaine dans lequel l’ensemble des intervenants est disponible pour ses clients. Lorsqu’un client fait appel à notre cabinet, il sait qu’il pourra sans aucune difficulté parler et traiter avec l’associé du pôle concerné par son dossier.
Dans le cadre de notre pratique de tous les jours, nous mettons également en avant des valeurs humaines fortes
Êtes-vous d’ailleurs en mesure d’intervenir au-delà d’Avignon où est situé votre cabinet ?
Le cabinet s’est forgé au cours des années une expertise précieuse et reconnue des acteurs de la filière. Ainsi, même s’il est basé sur Avignon, le cabinet travaille à 90% pour des clients parisiens, voire internationaux : foncières françaises, fonds de placement américains, ou encore sociétés cotées anglaises.
