SCPI : les meilleures ont-elles forcément les meilleurs rendements ?

Les SCPI proposent des rendements annuels supérieurs à 4 % en moyenne, et ce depuis maintenant plus de cinquante ans. Pour certaines, le taux de rendement dépasse même les 6 % au cours de l’année 2020. Comme il s’agit d’un excellent placement pour se constituer un complément de retraite, pour développer son patrimoine immobilier ou tout simplement pour diversifier ses investissements, il est logique de s’interroger sur le choix des SCPI face à l’offre proposée sur le marché de l’épargne immobilière en France. Il existe en effet plus de 90 SCPI de rendement selon l’ASPIM (l’Association française des Sociétés de Placement IMmobilier). Nous donnons la parole à Jérémy Orféo, Président et co-fondateur de Periance, une société de conseil en ligne spécialisée dans la pierre papier et dans l’immobilier, pour répondre à ces questions. 

Que propose Periance à ses clients ? 

Nous référençons sur notre plateforme Periance-conseil.fr l’offre la plus large du marché en matière d’investissement immobilier et de placement Pierre Papier. Ce positionnement nous permet de rester totalement objectif dans nos recommandations d’investissement, d’autant que nous sommes affiliés à aucun établissement financier en particulier. S’agissant des SCPI, nous accompagnons les investisseurs, sans surcoût, dans la sélection des meilleures SCPI du marché et nous les aidons à intégrer ces SCPI dans leur patrimoine de la façon la plus pertinente possible en fonction de leur situation patrimoniale et fiscale par exemple. Ce qui nous différencie pour investir en SCPI, c’est que nous disposons chez Periance du recul, de l’expérience et des outils nécessaires pour évaluer les SCPI et déterminer, en fonction du profil de nos clients, celles qui sont le plus adaptées.

Sur la dernière décennie, l’investissement en SCPI s’est fortement démocratisé. Et c’est une très bonne chose, tant les avantages offerts par ces produits de placement sont nombreux. Néanmoins, il y a des inconvénients à ce succès. Certaines sociétés de conseils peu scrupuleuses, dont la seule motivation est de collecter un maximum de fonds, place l’intérêt du client en second rang. On trouve même de plus en plus d’arnaques sur le web. Par ailleurs, le marché s’est également fortement développé, le nombre de SCPI a augmenté de plus de 25% en moins de 10 ans, alors que les premières SCPI sont apparues au milieu des années 1960. C’est pourquoi, les investisseurs peu expérimentés peuvent parfois tomber dans certains pièges et, par méconnaissance, se laisser tenter par la facilité notamment par exemple celle de souscrire systématiquement aux SCPI affichant le plus fort taux de rendement l’année passée. Chez Periance nous connaissons les risques liés aux effets de mode et nous savons jauger l’impact à moyen et long terme des tendances conjoncturelles. Pour rappel, investir en SCPI est un placement conseillé pour huit à dix ans.

Avec notre accompagnement, nous aidons les investisseurs à se poser les bonnes questions pour faire les bons choix d’investissement en fonction de leurs objectifs et de leur profil de risque. Nous nous chargeons pour cela d’analyser et d’évaluer les SCPI afin d’identifier les meilleurs potentiels à long termes.

Détecter les opportunités d’investissement en SCPI est une force chez Periance, comment l’expliquer ? 

La crise sanitaire a eu un impact plus ou moins important selon les secteurs d’activité. Bien que grandement épargnées, les SCPI restent tout de même concernées. Investir en SCPI reste une excellente idée si celle-ci est bien choisie, c’est même un secteur qui fourmille d’opportunités. Les contextes exceptionnels comme celui que nous connaissons actuellement sont porteurs d’opportunités immobilières pour les sociétés de gestion, le marché disposant alors d’actifs immobiliers valables et parfois moins chers qu’auparavant. Les sociétés de gestion en ont conscience et mettent en place des stratégies pour saisir ces opportunités. 

La preuve de cette gestion seine se retrouve dans les résultats des SCPI en 2020. Elles ont maintenu leur taux de distribution en moyenne à 4,18 % (TDVM), sachant que 56 SCPI sont au-dessus de la moyenne du marché et 25 SCPI affichent même un rendement supérieur à 5%. Et tout porte à croire qu’elles seront encore au-dessus des 4% en 2021. Les SCPI se montrent donc plus capables que jamais de choisir des zones d’implantations moins exposées. Elles sélectionnent des locataires adaptables aux contextes complexes et plus agiles.

Parlons du rendement des SCPI 

L’une des règles d’or de l’investissement est de connaître et de comprendre le fonctionnement du projet. Si vous souhaitez investir en SCPI, vous devez en comprendre le fonctionnement et surtout : le rendement.

La SCPI est une Société civile de placement immobilier. L’expression « Pierre Papier » sert à désigner les parts de SCPI. On parle alors aussi d’immobilier papier. Investir en SCPI, c’est investir dans l’immobilier sans toutes les problématiques associées : achats, localisation, gestion, vente. Certes, il existe différents types de SCPI, mais leur fonctionnement intrinsèque reste le même. Investir en SCPI consiste donc à investir dans un parc immobilier, et non dans un bien immobilier locatif. Le taux de rendement est généralement plus élevé dans cette configuration. 

La société de gestion derrière la SCPI collecte les fonds auprès des investisseurs puis sélectionne le parc immobilier ou « actifs » dans lequel investir. La société gère tout le processus : sélection des locataires, paiement des charges, collecte des loyers, réalisation des travaux… Sa gestion est transparente.

L’investisseur possède uniquement des parts qui représentent sa quote-part au sein même du parc immobilier. Le risque est mutualisé et dilué sur un de nombreux locataires. L’investissement en SCPI est un moyen d’investir dans l’immobilier tout en réduisant les risques. Toutefois, il est nécessaire de bien choisir les SCPI dans lesquelles investir. Les meilleures offrent des rendements plus élevés que les livrets d’épargne et d’autres solutions similaires.

Le rendement est-il la seule chose à prendre en compte pour évaluer et choisir une SCPI ?

Bien entendu, en immobilier locatif et en investissement en SCPI, le taux de rendement est l’un des indicateurs les plus importants à prendre en compte. Toutefois, il est loin d’être seul. Les investisseurs qui se lancent seuls sont nombreux à commettre l’erreur de ne s’intéresser qu’au rendement de la SCPI.

D’autres critères sont à étudier, à analyser, et à considérer. Il s’agit notamment de la collecte, de la liquidité, du rythme des investissements par rapport à la collecte, de la diversification du parc immobilier ou encore, du taux de distribution sur la valeur du marché. À ces critères s’ajoutent le taux d’occupation financier, le report à nouveau, la variation du prix moyen d’une part, la décote et la surcote… Et ce n’est pas tout. Les critères à prendre en compte pour choisir une SCPI dans laquelle investir sont aussi la somme restant à investir, le LTV (loan to value ratio) ou endettement bancaire, la vétusté du patrimoine ou encore, la durée moyenne des baux fermes. 

Certains de ces critères sont à ignorer en fonction de la situation de la SCPI ou de sa spécialisation. L’investissement en SCPI est rentable, à condition d’être réalisé correctement et ce n’est pas chose facile lorsqu’on débute comme investissement. Ces critères sont tout autant de raisons de faire appel aux services d’une société telle que Periance pour comparer les meilleures SCPI.

Ainsi, à la question : Les meilleures SCPI ont-elles forcément les meilleurs rendements ?, nous pouvons répondre que non, pas nécessairement !