Un calendrier ambitieux de mise en conformité pour l’immobilier résidentiel
Aujourd’hui, les bâtiments représentent 26% des émissions de GES français. Les pouvoirs publics se sont légitimement emparés du sujet notamment par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a fixé des objectifs et un calendrier resserré à l’échelle des dix prochaines années en matière de transition énergétique des bâtiments. Le décret du 18 août 2023 Le décret complète les dispositions de la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs entre les propriétaires et locataires. Il met à jour le critère technique de performance énergétique minimal des bâtiments, tout en confirmant le principe d’interdiction des « passoires thermiques », c’est-à-dire de la location des logements classés G en 2025, puis F en 2028 et, enfin, E en 2034.
Quid en cas de non-conformité aboutissant à une mise en location contraire à ces objectifs ?
Concrètement, il sera possible pour le locataire d’un bien classé dans une des catégories visées de se tourner vers un juge, qui pourra obliger le propriétaire à mettre en œuvre les travaux nécessaires, en réduisant ou suspendant par exemple le locataire du versement des loyers jusqu’à la durée d’exécution des travaux. Or, 45% des logements sont classés E, F ou G en Île de France. L’impact de cette loi peut donc être très important, même s’il convient de tenir compte d’exceptions à cette obligation. Celles-ci sont définies largement et, donc, relativement floues en pratique. L’exception aux sanctions du Juge de « l’indécence énergétique » peut s’appliquer lorsqu’un propriétaire justifie de risques patrimoniaux (risque sur l’intégrité du bâti) ou architecturaux liés à la réalisation de ces travaux de performance énergétique (par exemple, la modification de l’état des éléments d’architecture en secteur classé).
Un impact potentiel non négligeable sur le marché de l’immobilier
Cette obligation de réaliser des travaux de mise en conformité arrive cependant dans un contexte de marché immobilier extrêmement tendu, marqué notamment par une pénurie de logements, et un renchérissement des taux d’emprunts. Le décret est critiqué par certains, qui jugent le champ d’exemptions trop vaste, ainsi que par nombre de professionnels de l’immobilier et de petits propriétaires pour des raisons économiques liées aux montants d’investissement dédiés. Toutefois, il s’agit d’un tel vivier d’émission de GES qu’agir sur le sujet apparaît comme des plus pertinents ─ sans même évoquer les aspects sociaux de la lutte contre les passoires thermiques.
La sobriété énergétique des bâtiments n’est toutefois pas l’apanage exclusif des propriétaires de biens à destination résidentielle. Cette interdiction des passoires thermiques d’habitation va en effet de pair avec la mise en place d’objectifs ambitieux de réduction de la consommation énergétique du parc tertiaire français (bâtiments à usage tertiaire de plus de 1000 m2) qui sont soumis au décret « Tertiaire » pris en application de la loi ELAN, ce dernier posant un objectif de réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires de – 40% d’ici à 2030 et moins 50% d’ici à 2040 par rapport à 2010. Au global, les investissements financiers induits pour les propriétaires devraient être significatifs, tant dans l’immobilier résidentiel que tertiaire, ce qui ne devrait pas être sans impact sur le marché de l’immobilier dans les prochaines années.
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