Si vous désirez acquérir un bien immobilier, plusieurs moyens peuvent vous faciliter la tâche. Bénéficier d’un crédit immobilier en fait partie. Il s’agit d’un prêt octroyé par un organisme bancaire adapté. Il vous permet de couvrir les dépenses liées à l’acquisition de votre bien, que vous remboursez ensuite auprès de l’organisme prêteur sur un temps prédéfini. L’obtention d’un crédit est liée à diverses conditions et règles, qui évoluent sans cesse pour s’adapter aux besoins du marché. En 2021, de nombreux changements ont eu lieu dans le domaine du prêt immobilier, avec des conséquences concrètes.
Prêt immobilier : le taux d’endettement est fixé à 35 %
Le taux d’endettement est considéré comme la part des revenus destinée au remboursement des dettes. En d’autres termes, il constitue le rapport entre les revenus mensuels d’un foyer et ses charges. Ces dernières prennent en compte aussi bien les dépenses incompressibles que les crédits en cours.
En quoi le taux d’endettement est-il important ?
Pour l’obtention d’un crédit immobilier, le taux d’endettement du foyer est un critère incontournable. En effet, les banques s’y réfèrent systématiquement avant d’octroyer un prêt immobilier. Cela leur permet d’évaluer la capacité de remboursement des foyers. Il n’est pas rare qu’après avoir contracté plusieurs crédits auprès d’organismes bancaires, des ménages éprouvent de réelles difficultés à les rembourser. L’évaluation du taux d’endettement permet donc aux banques de réduire les risques d’impayés.
D’autre part, tout est fait pour éviter aux bénéficiaires du crédit de sombrer dans la spirale du surendettement. Lorsqu’il atteint un seuil donné, il traduit un niveau d’endettement source de pression. Les banques sont aujourd’hui attentives à ce que le crédit immobilier ne devienne pas une charge trop lourde à porter. Jusqu’à l’an dernier, le taux d’endettement maximum était fixé à 33 %. Autrement dit, les dettes ne devaient pas excéder un tiers des revenus du ménage. En 2021, cette limite est passée à 35 %. Elle prend désormais en compte l’assurance emprunteur.
Comment calculer le taux d’endettement ?
Pour bien calculer le taux d’endettement, il faut calculer très précisément les charges et les ressources mensuelles. Il est donc nécessaire d’avoir une bonne connaissance des éléments à prendre en compte dans ces calculs. Comme revenus, vous devez considérer :
- les traitements et salaires,
- les aides au logement,
- les allocations sociales et familiales,
- les pensions perçues,
- les revenus locatifs.
Les charges représentent quant à elle tous les emprunts encore valides, et les éventuelles pensions alimentaires. Toutefois, vous devez faire attention à ne pas inclure les dépenses liées à la consommation. Il faut ajouter à cela :
- les taxes,
- les impôts,
- les factures.
Une fois que tous les éléments entrant en ligne de compte pour le calcul sont identifiés, il vous suffit de les additionner pour trouver les totaux de chaque catégorie. Le taux d’endettement est trouvé en divisant le total des charges par celui des revenus. Votre niveau d’endettement vous indiquera alors si vous pouvez prétendre à un crédit immobilier ou non.
La durée maximale du crédit immobilier est allongée
Outre le taux d’endettement, la durée du crédit est l’un des points modifiés par les nouvelles lois de 2021. Cette durée correspond à la période nécessaire pour rembourser le capital acquis, majoré des intérêts. Basée sur l’étude de divers critères, elle est déterminée d’un commun accord entre la banque et vous. Le taux d’endettement fait notamment partie de ces critères.
L’organisme prêteur se base également sur plusieurs autres paramètres pour définir une durée de remboursement optimale. Plus elle sera longue, plus vos mensualités seront faibles. La banque cherchera donc à les compenser en augmentant le taux d’intérêt de votre prêt.
En revanche, une durée de prêt plus courte revient à bénéficier d’un taux d’intérêt assez bas. Cependant, les mensualités sont plus conséquentes. Obtenir un crédit immobilier vous confronte donc à un choix entre ces deux possibilités. Afin d’éviter que le paiement des mensualités de remboursement ne soit trop lourd à porter, il est conseillé d’opter pour la plus longue durée possible. Toutefois, conformément à la nouvelle réglementation, cette durée de remboursement de crédit ne pourra pas excéder 25 ans.
Dans certaines circonstances, une période de deux ans de différé peut être ajoutée. Cela peut être dans le cadre d’un projet immobilier neuf ou d’un investissement dans l’immobilier locatif ancien. Ce dernier cas de figure exige que le montant des rénovations corresponde à au moins 25 % du prix du capital total.
Des exceptions ciblées définies pour l’obtention d’un crédit immobilier
Même si les nouvelles normes définies en matière de crédit immobilier donnent l’impression d’être plus contraignantes, il n’en est rien. En pratique, les organismes prêteurs disposent d’une certaine liberté dans l’octroi du crédit immobilier. Des exceptions aux règles susmentionnées peuvent être accordées pour des clients avec des profils spécifiques, dans la limite de 20 % des crédits accordés par trimestre par la banque.
Vous pouvez donc profiter de ces conditions exceptionnelles, si vous désirez faire l’acquisition de votre première résidence principale ou si vous êtes primo-accédant. Le statut de primo-accédant concerne les personnes qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale durant les deux années précédant la demande de crédit. Autrement dit, vous êtes primo-accédant si vous êtes locataire depuis au moins deux ans, même si vous possédez une résidence secondaire en parallèle. Ce sont les seules circonstances dans lesquelles les banques peuvent faire abstraction des normes pour vous octroyer un crédit immobilier.
Les règles pour obtenir un prêt immobilier sont claires. En premier lieu, vous devez faire un apport de 10 %. Il s’agit d’une avance représentant 10 % de la valeur du prêt sollicité. Si cet apport était auparavant simplement recommandé, il est aujourd’hui obligatoire. Ensuite, votre taux d’endettement ne pourra pas excéder 35 %. Enfin, la durée de votre crédit sera de 25 ans maximum. Ces évolutions entrées en vigueur en 2021 ont pour but de protéger à la fois les établissements bancaires et les demandeurs de prêt. L’idée est en effet d’éviter toute mauvaise surprise pour les deux parties.
Sources :
Prêt immobilier : de nouvelles règles pour emprunter en 2022
